강남3구 가격↓ 거래량↓..대세하락 초기인가

[이데일리 문영재 기자] 부동산시장에 때아닌 `가격거품(버블)` 논쟁이 거세다. 부동산침체기 거래가 줄면서 아파트 미분양이 쌓이고 있는데 버블 논란까지 더해져 수요자들은 갈피를 잡지 못하고 있다.

정부는 우려할만한 수준이 아니라며 서둘러 진화에 나섰지만 민간경제연구소와 일부 부동산 전문가들은 버블 가능성을 배제하지 않고 있다. 특히 서울 강남3구(강남·서초·송파) 아파트의 경우 일부 거품이 꺼질 수 있다는 우려마저 제기되고 있다.

그렇다면 과거 강남3구의 아파트 거래량과 집값은 어땠을까? 26일 이데일리가 지난 2006년 1월부터 2010년 2월까지 강남3구의 월별 아파트 거래량과 가격을 분석한 결과 집값은 거래량과 상호작용하면서 동행했다.

부동산 전문가들도 이를 바탕으로 향후 집값이 약세를 보일 것으로 내다봤다.

◇ 2006년-가격 폭등, 거래량 폭증

2006~2009년 집값은 정부의 부동산 대책과 숨바꼭질하며 4차례 급등과 2차례 급락을 반복했다. 집값 상승기에는 아파트 거래량이 치솟았으나 하락기에는 크게 위축됐다.

2005년 8·31대책의 영향으로 소강상태를 보이던 집값은 2006년 봄 상승 반전한다. 2006년 3월 거래량이 2518건으로 전월(1524건)에 비해 65.2% 늘었는데 이 기간 집값은 전월보다 7.08%나 올랐다.

이후 정부가 `3·30대책`을 발표하자 거래량은 다시 급감했고 이는 고스란히 집값에 영향을 미쳐 가격 오름세가 꺾였다. 3·30대책은 재건축 개발이익 환수제 도입과 투기지역 내 6억원 초과 주택 담보대출 때 총부채상환비율(DTI)을 적용하는 내용을 담고 있다.

그러나 9월 이후 `로또`라 불린 판교 분양 이후 투기광풍이 몰아쳤고 9~12월 거래량이 월 평균 3000건 수준으로 치솟았다. 집값 상승률도 월간 6%대를 훌쩍 넘었다.

◇ 2007년~2008년-거래량 최저치

2007년 들어 정부가 민간아파트에 대한 분양가상한제를 골자로 한 `1·11대책`을 내놓자 거래량과 집값은 다시 움츠러들었다.

같은 해 6월 거래량이 반짝 늘면서 집값이 마이너스 변동률에서 1.39%까지 회복됐으나 `한달천하`에 그쳤다.

지루한 조정기를 거치던 중 2008년 10월 글로벌 금융위기는 국내 부동산시장에 직격탄을 날렸다. 11월과 12월의 거래량은 각각 272건과 299건에 그쳤고 이 때 강남3구 재건축 값은 2개월간 4.51% 하락했다.

◇ 2009년-가격 회복, 2010년은

2009년에는 봄부터 재건축 아파트 값이 오르면서 거래가 늘기 시작했다. 4월에는 2307건이나 거래됐고 상승률도 3%에 달했다.

그러나 지난해 9월 정부가 DTI 규제를 확대하자 거래량은 1000건 아래로 내려갔고 집값도 약보합세로 돌아섰다.

김현아 건설산업연구원 연구위원은 "1~2년 안에 부동산 가격이 급락하는 버블 붕괴 수준의 폭락은 없을 것"이라며 "경기 침체로 주택구매 심리가 위축된 만큼 당분간 보합세를 유지할 것"이라고 말했다.

반면 임상수 현대경제연구소 산업전략본부 연구위원은 "경기 침체로 집값 상승에 대한 기대감이 그리 높지 않다"며 "단기적으로 집값의 급락도 배제할 수 없고 장기적으로는 하향 안정세를 띨 것"이라고 설명했다.