내달부터 지방도 주택대출 `분할상환` 적용..3대 궁금증은

[이데일리 최정희 기자] 주택담보대출을 받을 때 처음으로 원금과 이자를 나눠내는 은행권 여신심사 가이드라인이 내달 2일부터 비수도권으로 확대 시행된다. 지난 2월 수도권에 먼저 시행된 후 내달부턴 전국으로 확대되는 것이다.

금융위원회, 금융감독원, 전국은행연합회 및 16개 시중은행 여신담당 부행장은 지난 22일 준비상황 점검회의를 열었다. 은행 대부분은 수도권에서 먼저 여신심사 가이드라인이 시행된 만큼 전산개발을 완료된 상태다. 다만 금융당국은 영업점 창구의 이해 부족 등으로 획일적으로 대출이 감축되거나 자격을 갖춘 실수요자들의 대출이 어려워지지 않도록 해달라고 당부했다. 전국적으로 시행되는 주택담보대출 여신심사 가이드라인의 3대 포인트를 정리해봤다.

① 이자만 내는 ‘거치식’ 대출은 안 돼..거치기간은 1년만 가능

주택담보대출 여신심사 가이드라인의 핵심은 대출을 갚을 수 있는 범위내에서 처음부터 원금과 이자를 나눠 갚는 것이다. 과거엔 3년씩 이자만 내는 거치기간 설정이 가능했으나 내달부턴 비수도권에도 거치기간 없이 빚을 내는 첫 달부터 원금과 이자를 함께 나눠 갚아야 한다. 다만, 1년에 한해 거치기간을 설정하는 것은 가능하다.

이렇게 비거치·분할상환이 적용되는 주택담보대출은 △신규 주택 구입 자금 △주택담보인정비율(LTV) 또는 총부채상환비율(DTI) 60% 초과한 대출 △신용카드 등 신고소득만 적용한 대출 △주택담보대출 담보물건이 전 금융기관 합상 3건 이상인 경우에 적용된다.

예외는 있다. △중도금 대출 등 집단대출 △기존 주택담보대출의 만기 연장 △상속이나 채권 보전을 위한 경매 참가 등 불가피한 채무 인수 △의료비나 학자금 등 긴급 생활자금 △예·적금의 만기가 도래하거나 주택 처분 등 상환 계획이 명확한 경우에는 만기 일시상환이나 거치·분할상환으로 대출을 받을 수 있다. 또 LTV를 60%초과하더라도 DTI가 30% 이하인 경우에도 비거치·분할상환에서 제외된다. 기존에 거치·분할상환으로 받은 주택담보대출은 거치기간이 끝나더라도 곧바로 분할상환으로 넘어가지 않는다. 2018년 12월 31일 이전에 같은 은행에서 같은 금액 이하로 갈아타면 한 차례 더 거치기간을 연장할 수 있다.

② 소득을 증명해야 한다..안 되면 `배우자 소득`도 가능

주택담보대출을 신청하는 대출자는 모두 소득자료를 은행에 제출해야 한다. 가장 우선시되는 소득자료는 원천징수영수증 등 증빙 소득이다. 이러한 증빙소득이 없다면 국민연금, 건강보험료 납부내역 등 인정소득과 신용카드 사용액, 임대소득 등 신고소득을 통해 소득을 증빙하면 된다.

그러나 증빙소득이나 인정소득 없이 신고소득만 있는 대출자는 비거치·분할상환으로만 대출을 받을 수 있다. 이럴 경우 배우자의 소득자료를 제출해도 무방하다. 다만 배우자는 본인 명의의 주택담보대출이 없어야 한다. 배우자의 소득자료를 제출할 경우 배우자의 금융부채까지 합산해 DTI를 산정한다는 것에 유의해야 한다.

여기서도 예외는 있다. 집단대출이나 3000만원 이하의 소액 대출은 별도의 서류 없이 최저생계비를 기준으로 대출 받을 수 있다. 단, 이 3000만원은 집 한 채를 담보로 금융권 전체에서 대출 받을 수 있는 한도다.

③ 변동금리 선택하면 고정금리보다 대출한도 줄어

주택담보대출을 신청할 때 변동금리를 선택하면 고정금리를 할 때보다 대출액이 줄어든다. 금리 상승 가능성을 고려해 스트레스테스트(stress rate), 즉 상승 가능한 금리를 적용해 대출한도를 산정하기 때문이다. 상승 가능한 금리를 대입해 DTI를 산출한 결과 그 비율이 80%를 넘어서지 않도록 대출한도가 제한된다. 예컨대 변동금리 2.5%를 적용해 대출은 받지만, 상승 가능금리가 3.0%라면 3.0%를 기준으로 DTI를 산정하므로 대출을 받을 수 있는 금액은 줄어들 수 있다. 이마저도 집단대출 등은 예외다.