(8·31대책이후 투자)뉴타운-투자 `0순위`..옥석 가려야

[이데일리 윤진섭기자] 8.31 대책의 최대 수혜주는 재개발이다. 공공기관이 참여할 경우 종전보다 용적률을 50% 정도 높일 수 있고, 역세권은 일반 상업지역으로 바꿔 고밀도 개발을 할 수 있기 때문이다. 그만큼 많이 지을 수 있게 돼 사업 수익성이 좋아진다는 이야기다.

재개발 구역을 묶어 광역지구 개발을 유도하는 등 공영개발의 틀이 마련됐지만 막대한 재정이나 주민 반발을 고려할 때 정부가 일괄적으로 토지를 수용하지는 않을 것으로 보인다. 투자자 입장에선 공영개발에 따른 투자 손실의 가능성이 낮아졌다는 이야기다.

이 같은 점을 고려할 때 재개발 투자 0순위는 1~3차 뉴타운 지역이다. 그렇다고 투자자들이 함부로 접근하는 것은 곤란하다. 이미 가격이 많이 올랐기 때문이다. 또 1주택자가 재개발 구역 내 주택을 사들일 경우 1가구 2주택자가 돼 양도세가 중과된다는 점도 고려해야 한다.

민병우 재개발 닷컴 부장은 "재개발 투자도 양도세 중과로 2~3년 단기 투자는 곤란하게 됐으며, 5년 이상 장기투자 패턴으로 바뀌게 됐다"고 말했다. 이어 그는 "어차피 뉴타운 지역은 가격이 많이 올랐다는 점을 고려할 때, 사업 추진이 탄력을 받을 지역, 광역개발 가능성이 있는 지역 등을 나눠 투자에 나서야 할 것"이라고 덧붙였다.

이런 점에 비춰볼 때 1차 뉴타운 지역에선 사업추진이 본궤도에 오른 길음. 은평보다는 왕십리 쪽이 투자 유망지로 거론된다. 사업 방식을 둘러싼 논란으로 사업 추진이 지지부진했지만 이번 대책 발표로 추진에 탄력을 받을 가능성이 크다.

최근에 지정된 3차 뉴타운에선 서대문구 북아현동이 주목 대상이다. 서대문구 북아현 일대는 아현역과 인접해 있어 초고층 역세권 개발이 가능성이 있다. 여기에 2차 뉴타운 지역인 아현뉴타운과도 가까워 정부가 주도하고 있는 광역개발 1호 대상지로서 유력하다. 가격이 올랐다고 하지만 다른 지역보다 상대적으로 가격이 저렴한 점도 매력이다. 현재 10평형 지분이 평당 1100만~1200만원 선이다.

이와 함께 구역지정 단계에 있는 은평구 응암 1구역, 양평동 11~13구역, 흑석 4구역 등도 눈여겨볼 만하다. 양해근 부동산뱅크 팀장은 "지난달 29일 서울시가 재개발 사업의 규모. 임대 등에 대한 규제를 대폭 완화하는 조례안을 제출한 상태"라며 "입지가 좋은 곳을 중심으로 구역지정 바로 직전 단계의 재개발 구역을 눈여겨 봐야 할 것"이라고 조언했다.