(경매ABC)⑩"정보가 성패를 좌우한다"

[이데일리 박성호기자] A씨는 최근 법원 경매에서 마포구 대흥동에 있는 B연립주택을 낙찰받았다. 재개발 대상지였고 무엇보다 주변보다 싼 감정가가 그의 관심을 끌었다. 하지만 낙찰받고 난 후 그는 큰 실수를 한 것을 깨달았다. 낙찰받은 물건의 대지권이 건물과 분리돼 있던 것. 싸다고 생각했던 감정가는 대지지분가격이 포함되지 않은 가격이었고 A씨는 결국 건물만 낙찰받은 셈이었다. 고민 끝에 A씨는 입찰보증금을 포기하기로 했다. 대지지분이 없는 건물은 해당 지역이 재개발 된다하더라도 투자가치가 없기 때문이었다.

사실 경매 관련 서류만 꼼꼼히 살펴본다면 이 같은 실수가 나올 확률은 거의 없다. 대부분의 경매 투자자들은 이런 정보를 대수롭지 않게 여겨 낭패를 본다.  이 같은 실수를 하지 않기 위해선 경매에 앞서 물건에 대한 정확한 정보를 얻는 게 중요하다. 정보를 얻기 위해선  ▲감정평가서 ▲등기부등본 ▲전입세대열람내역 ▲지번 및 위치도 등을 반드시 살펴봐야 한다.

◇ 경매 정보가 한 눈에 보이는 감정평가서

감정평가서는 감정가 산출의 기초가 되기 때문에 가장 중요한 서류 중 하나다. 감정평가서에는 ▲위치 및 주위환경 ▲교통상황 ▲건물구조 ▲이용상태 ▲설비내역 ▲토지 형상 및 이용상태 ▲인접도로상태 ▲토지이용계획 및 제한상태 ▲공부(등기부등본 등)와의 차이 ▲기타 등의 내용이 담겨져 있다.

감정평가서만 봐도 자신이 참여할 경매 물건에 대한 정보의 핵심은 파악할 수 있다. 위 사례와 같이 물건에 대지가 포함돼 있는지 아닌지도 감정평가서를 통해 알 수 있다. 또 해당 건물이 있는 지역이 제1종일반주거지역인지 상업지역인지 등도 파악할 수 있다. 

예를 들어 내달 4일 경매 예정인 양재동 C다세대주택의 경우 대지와 건물을 합해 감정가가 4억500만원으로 산출됐다. 또 이 건물이 있는 구역은 제2종일반거주지역, 제1종지구단위계획구역, 대공방어협조구역, 상대정화구역 등으로 지정돼 있고 서울시의 지구단위 계획 고시에 따라 개별 연립주택 및 아파트, 자동차관련 시설은 들어서지 못하도록 돼 있다.

◇ 등기부등본..말소기준권리와 임차관계 확인 필수

등기부등본에서 제공되는 정보도 중요하다. 권리분석의 기준 서류가 되기 때문이다. 응찰자들이 등기부등본을 통해 파악해야 하는 것은 임차인과 말소기준권리와의 관계다. 임차인이 있는지 없는지는 우선 해당 주민자치센터(구 동사무소)에 가서 전입세대열람신청을 통해 파악이 가능하다. 임차인이 있다면 전입일자가 언제인지 파악해야 한다.

전입일자가 등기부등본상의 말소기준권리보다 앞선다면 이는 대항력이 있어 추후 임차인의 보증금을 돌려줘야 한다. 배당금액으로 충족된다면 상관없지만 그렇지 않다면 낙찰자가 배당액을 제외한 나머지를 부담해야 한다.

대항력이 없는 경우라면 명도과정이 쉽지 않을 수 있으니 이에 대한 대비책을 세워둬야 한다. 우선 잔금을 낸 후 인도명령서를 법원에 신청해 받아두는 것이 필수다.

◇ 경매정보 쉽게 이용하기

개인들이 경매와 관련된 정보를 모두 취합하기는 시간과 비용면에서 만만치 않다. 때문에 비용이 들더라도 최근에는 부동산경매업체에서 제공하는 정보지나 인터넷 사이트를 통해 정보를 얻는 경우가 많다.

부동산경매업체 지지옥션의 경우 인터넷 사이트를 통해 ▲물건사진 ▲지번·위치도 ▲내부구조도 ▲감정평가서 ▲등기부등본 ▲세대조사원본 ▲예상배당금액 ▲경매진행사항 등 다양한 정보를 제공하고 있다. 이는 다른 업체들도 대동소이하다.

경매정보지는 유료지만 경매가 열리는 당일 법정에서는 무료로 나눠주기도 한다. 최근에는 유찰이 많기 때문에 이들 경매정보지를 재활용해도 무방하다. 유찰된다하더라도 해당 물건에 대한 현황, 권리 등의 관계는 변하지 않기 때문이다. 다음에 응찰하려는 경우 유찰된 물건의 경매시작가가 20%가량 떨어지는 것만 염두에 두면 된다.