재건축규제 중층아파트, 리모델링도 쉽지 않다

[edaily 윤진섭기자] 개발이익환수제 시행과 정부의 안전진단 강화 방침에 따라 중층 재건축 추진단지들이 사업에 난항이 예고되면서 리모델링으로 전환을 추진하는 단지들이 늘고 있다. 대표적 강남권 중층 단지인 대치동 은마아파트가 리모델링 사업 설명회를 개최했고, 잠실주공 5단지나 수원 한신아파트 등도 리모델링 전환을 위한 물밑 움직임이 활발하다. 그러나 이들 단지의 리모델링 전환은 기존 재건축 추진위원회가 해체되어야 가능하고, 평형 배분 문제에 따른 주민간 이견을 해소해야 하는 등 걸림돌이 많아, 리모델링 전환 역시 쉽지 않을 것으로 보인다. 10일 업계에 따르면 서울과 수도권에 위치한 중층 재건축 단지 중 리모델링 전환을 추진하는 곳은 강남구 대치동 은마아파트, 잠실주공 5단지, 수원 신반포한신 등 20여곳에 달한다. ◇은마·잠실주공 5단지 등 중층재건축단지, 리모델링 전환 움직임 이들 단지들이 재건축에서 리모델링으로 전환을 추진하는 데는 건설교통부가 중층 단지의 재건축 규제 의지를 강력하게 천명하면서 내부적으로 `재건축이 힘들다`는 불안감이 팽배해 있기 때문이다. 실제 지난해 말 구청에 예비 안전진단을 신청해놓고 3차례나 탈락의 고배를 마신 은마아파트는 건교부가 중층 단지의 재건축 규제를 발표하면서 리모델링 전환 추진 움직임이 활발해지고 있다. 은마아파트의 경우 리모델링을 추진하는 일부 조합원들이 지난 7일 조합원들을 대상으로 리모델링 설명회를 개최했다. 이 자리에서 리모델링 추진위원회는 종전 31평형은 최소 38평형에서 최대 43평형, 34평형은 최소 41평형에서 최대 47평형으로 늘리는 두가지 안을 제시했고, 공사비도 평당 450만원이하로 재건축보다 저렴하다는 점을 강조했다. 리모델링 추진위 김영철 위원장은 "은마아파트의 경우 설령 재건축이 되더라도 종전 용적률 196%에서 34%만 증가가 가능해, 예상 건립가구수가 4500가구 안팎에 그칠 것"이라며 "여기에 소형평형의무비율, 임대아파트건립 등을 감안하면 기존 주택소유자들이 34평형대 이하 중소형평형을 배정받을 수밖에 없다"고 말했다. 이어 그는 "이 같은 상황에서 재건축을 계속 추진하는 것은 무리"라며 "리모델링으로 전환할 경우 34평형은 2억원이상의 수익이 보장되는데, (리모델링)사업을 주저할 이유가 없다"고 덧붙였다. 총 4139가구의 규모로 강남권 고밀도 재건축 추진 단지 중 최대규모를 자랑하는 잠실주공 5단지 역시 일부 주민을 중심으로 리모델링을 추진 중이다. 이들 주민들은 지난해 8월~10월 사이 모두 세 차례의 사업설명회를 개최하고 단지 내에 사무실을 여는 등 리모델링 추진을 구체화하고 있다. 현재 준비모임이 내놓은 리모델링 증가 효과는 ▲34평형→48평형(전용면적 증축효과 14.58평) ▲35평형→49평형(15평) ▲36평형→50평형(15.26평)으로 각각 추산하고 있다. 또 리모델링 비용도 34평형은 1억2000만원, 35평형 1억2250만원, 36평형은 1억2500만원으로 예상하고 있다. 잠실 5단지 리모델링 준비모임 관계자는 "리모델링으로 전환할 경우 소형평형의무비율이나 용적률 제한, 개발이익환수제도 적용 등을 모두 피할 수 있다"면서 "특히 리모델링으로 전환할 경우 중대형 전환이 가능해 이를 통한 아파트 가격 상승도 크기 때문에 주민들의 관심이 높다"고 전했다 ◇재건축 추진위 해산·평형 상한선 등 리모델링 추진 난관 많아 하지만 중층재건축단지들이 리모델링으로 돌아서기에는 여러가지 현실적인 장애가 있어 쉽지 않다는 게 업계의 분석이다. 우선 복수 조합 금지가 걸림돌이다. 현행법에선 기존 재건축 조합(추진위) 해산, 청산되지 않을 경우 별도의 리모델링 조합을 만들 수 없도록 돼 있다. 이에 따라 대치동 은마아파트 등 리모델링 전환을 추진하고 있는 일부 단지의 경우 기존 재건축 조합(추진위)의 해산에 총력을 기울이고 있는 실정이지만, 대다수 재건축 조합은 이 같은 요구를 일축, 이에 따른 주민간 마찰이 빈번하게 벌어지고 있다. 실제 은마아파트 리모델링 추진위원회 김영철 위원장은 “지난 7일 사업 설명회가 성황리에 끝나는 등 주민들의 리모델링 전환 요구의 목소리가 크다”라며 “이번주부터 주민동의서를 받고, 50%가 넘을 경우 기존 재건축 추진위원회 해산을 우선적으로 요구할 계획”이라고 밝혔다. 그러나 기존 재건축 조합은 이 같은 분위기에 대해 재건축 추진을 계속하겠다며 리모델링 전환 동의 요구를 일축했다. 은마아파트 재건축 추진위원회 관계자는 “주민 대부분이 재건축을 원하고 있고 재건축이 리모델링보다 장기적으로 유리하다는 것을 알고 있다”며 “재건축을 지속적으로 추진한다는 의견에는 변함이 없다”고 말해, 추진위 해산 등은 없음을 명확히 했다. 평형 증가 상한선도 걸림돌 중 하나다. 현행법에는 리모델링을 통해 늘어나는 평형 상한선은 전용면적의 30%이내. 최대 9평으로 정해져있어 대략 소형(전용 18평 이하)은 4평~5평, 중형(24평~38평)은 8평~9평, 대형(40평 이상)은 9평씩 늘릴 수 있다. 따라서 중형평형 가구가 수혜를 가장 많이 받을 수 있는 반면 상대적으로 이점이 적은 대형평형 소유주나 평형 증가가 크지 않은 24평형 이하 주민들이 리모델링 추진에 반대하는 경우가 많다. 쌍용건설 관계자는 "50평형의 경우 최대 15평(30%)까지 평형 증가를 기대할 수 있지만, 법상으론 9평으로 제한되는 상황"이라며 "이 같은 이유로 대형의 경우 중형에 비해 손해라며 추진에 반대하는 경우가 많아, 리모델링 추진이 어렵다"고 말했다. 이밖에 관공서 허가 여부도 리모델링 추진을 어렵게 하는 요인. 모 건설업체 관계자는 "리모델링을 할 경우 현행보다 아파트 폭이 줄어져야 하는데, 해당 구청은 예전의 재건축 기준에 맞추라며 건축심의위원회 상정 자체를 막는 경우가 허다하다"라고 말했다. 업계 관계자는 "재건축 추진이 까다로워지면서 상당수의 중층 재건축 단지들이 리모델링으로 전환하려고 있지만 실제 사업에 착수한 곳은 2~3곳에 불과하다"라며 "요란스럽게 중층 재건축 단지들이 리모델링 전환을 공언하고 있지만, 사업이 본격화될 경우 여러가지 난관에 봉착해, 실제 사업에 들어가는 곳은 그리 많지 않을 것"이라고 말했다.