(경매ABC)⑥아파트경매 성공법

[이데일리 박성호기자] 아파트는 경매시장에서 꾸준한 인기를 얻고 있는 효자 상품이다. 토지, 상가 등 다른 상품에 비해 권리분석 면에서 안전하고 수요가 꾸준해 환금성도 좋은 편이다.

하지만 작년 하반기부터 경기 침체와 맞물려 아파트 경매시장도 급속히 냉각됐다. 매각가율과 매각률 및 입찰경쟁률 등이 작년 초에 비해 꾸준히 하락하는 등 아파트 경매 관련지표 역시 악화되는 상황.

그러나 경매시장 침체로 유찰되는 물건이 많아 일부 물건의 수익성은 좋아지고 있다. 게다가 최근 정부의 부동산 규제완화와 맞물려 아파트 경매시장에도 훈풍이 불고 있다.

◇ 작년 하반기부터 급속 `냉각`

17일 부동산경매업체 지지옥션에 따르면 작년 서울지역에서 진행된 아파트 경매 총 4003건을 분석한 결과 매각된 아파트는 1600건, 매각률은 40% 정도였다. 매각가율은 84.3%, 평균입찰경쟁률은 6.6명으로 조사돼 예년과 비슷한 수치를 보였다.

하지만 하반기에 접어들면서 경기 침체 영향을 받아 매각률과 매각가율, 입찰경쟁률 등이 모두 하락했다.

작년 12월 진행된 아파트 경매 454건의 매각률은 21.4%, 매각가율은 69.4%, 입찰경쟁률은 5.1명으로 급속히 줄었다. 작년 1월 대비 각각 35.3%포인트, 15.6%포인트, 5.5명이 줄어든 셈이다.

그러나 최근 정부의 각종 부동산 규제 완화 추진과 시장 기대심리 회복 등에 힘입어 경매 시장도 다소 회복세를 보이고 있다.

◇ 유찰..대박 경매 물건도 늘어

시장상황은 악화됐지만 유찰이 늘어난 만큼 경매를 통해 고수익을 올린 물건들도 하반기에 대거 등장했다.

작년 12월 경매가 진행된 서초구 방배동 이편한세상 198.53㎡(전용면적 기준)는 13억3130만원에 매각됐다. 이 아파트의 감정가는 26억원. 시세도 이와 엇비슷해 낙찰자는 거의 반값에 아파트를 매입한 셈이다.

감정가가 25억원인 목동 하이페리온 167.44㎡도 7명이 응찰해 높은 경쟁률을 보였지만 14억3700만원의 비교적 낮은 가격에 매각되기도 했다. 최근에도 이런 상황이 계속 이어지고 있다. 지난 12일 진행된 서초구 방배동 메가트리움 176.13㎡는 매각가율이 54.8%에 불과했다.

지지옥션의 장근석 매니저는 "작년 경기침체로 물건들이 대거 유찰사태를 빚어 최초 경매가가 매각가의 50~60% 수준인 물건들이 등장하고 있다"며 "이런 물건들은 수익성이 높은 만큼 권리분석에 하자가 없는 물건에 쏠림현상이 발생했다"고 말했다.

◇ 아파트 경매시장 전망

작년 한달 평균 300건대로 유지되던 서울 아파트 경매 진행물건 수는 작년말과 올해 1월 모두 400건을 넘어섰다. 일반적으로 채권자가 경매를 신청한 후 첫 경매까지 약 4~6개월 가량 걸린다는 점을 감안하면 작년 경기 위축으로 경매에 넘겨진 아파트들이 아직 모습을 드러내지 않고 있다.

게다가 환금성이 좋은 아파트의 특징상 토지, 상가 등 다른 물건에 비해 담보대출 등의 설정이 많이 돼 있을 가능성이 높아 올해 물건 수는 예년에 비해 크게 증가할 것으로 보인다.

이에 따라 투자대상 물건이 늘고 경기 회복에 대한 기대심리가 개선되면서 경매시장도 작년 하반기에 비해 다소 활기를 띨 것으로 보인다.

하지만 여전히 금융시장 상황이 좋지 않아 한계는 있을 것으로 예상된다. 따라서 작년 말부터 늘기 시작한 경매 공동투자족들은 더욱 증가할 것으로 보인다. 특히 아파트의 경우 다른 주거용 부동산에 비해 고가인데다 향후 경기회복시 가장 빠른 가격회복에 대한 기대감으로 공동투자는 더욱 늘어날 전망이다.

또 유찰되는 비중이 많은 만큼 가격메리트가 부각된 아파트에 대한 쏠림현상도 거세질 전망이다. 이미 1월에만 40명 이상 입찰자가 몰린 서울지역 아파트 경매 물건도 5건이 넘었다.
 
이와 함께 향후 경제에 대한 불안감이 여전한 만큼 경쟁률은 높지만 매각가는 크게 뛰지 않을 것으로 예상된다. 최근 진행된 경매 사례를 보더라도 경쟁률이 높아도 감정가를 넘기는 경우는 거의 없었다.

◇ 아파트 경매시 유의할 점

아파트는 권리분석이 쉽고 소유권 취득과 명도가 상대적으로 편한 물건이다. 하지만 아파트 자체가 가지고 있는 특성이 있어 다른 물건과 달리 추가적으로 고려해야 하는 부분도 있다.

아파트 경매 물건은 관리비가 미납돼 있는 경우가 대부분이다. 빚을 못 갚아 경매에 나올 정도라면 관리비도 낼 수 없는 형편이고 설사 돈이 있더라도 연체할 가능성이 높다. 드물지만 1년 이상 관리비가 연체된 경우도 찾아볼 수 있다. 이에 따라 아파트 경매물건에 응찰할 때는 반드시 해당 관리사무소에 들러 미납 관리비를 파악해 둬야 한다.

또 아파트의 경우 같은 단지라도 층, 향 등에 따라 시세가 제각각이다. 하지만 감정평가액은 이를 정확하게 반영하지 않는다. 따라서 인근 중개업소에 들러 해당 경매물건의 시세가 정확히 얼마인지 파악해 둬야 한다.