중대형·재건축 완화 왜?.. `규제로 집값잡기` 한계

[edaily 윤진섭기자] 정부와 여당이 수도권에서의 중대형 아파트 공급을 늘리기로 했다. 또 강남지역의 재건축 아파트 규제 완화 문제도 긍정적으로 논의키로 했다. 이는 그간 세제강화 등 투기수요억제에 초점을 맞췄던 정부이 부동산 대책기조가 공급확대로 전환될 수 있다는 점에서 주목된다. 한발 나아가 시장이 요구해왔던 중대형 아파트 공급 방안을 보다 심도 있게 논의하기 시작했다는 점에서 중장기적으로 집값 안정에 기여할 것으로 기대되고 있다. 그러나 재건축 아파트 규제 완화 자체가 자칫 재건축 시장을 또 한 번 뒤흔들 요인으로 작용할 수도 있어, 정부 대책이 조기에 나오지 않을 경우 단기적으로 시장 불안 요인으로 작용할 수 있다는 의견도 만만치 않다. ◇규제 일변도 정부 입장에서 진일보..평형 양극화 심화가 입장 선회 배경 지난 6일 고위당정협의에서 논의된 주요 사안 중 관심이 집중된 사안은 수도권 중대형 아파트 공급 확대와 재건축 아파트 규제 완화로, 이 두 가지 사안에 대해 정부 내에서 심도 있는 논의가 이뤄졌다는 점에서 시장에선 긍정적인 평가를 내리고 있다. 열린우리당 채수찬 정책위부의장은 이날 회의직후 택지공급을 늘려 수도권 전역에 중대형 아파트의 공급을 확대하는 방안이 검토될 것이라고 밝혔다. 이는 지난달 28일 노무현 대통령이 `투기와의 전쟁`발언과 이해찬 국무총리의 `부동산 불로소득은 사회적 범죄`라는 강경발언 등 시장에 익숙한 규제위주의 정책 흐름과는 다른 내용이다. 다만 채 부의장은 브리핑에서 `수급 물량 점검을 통한 정확한 자료가 필요하고, 이를 토대로 (공급확대 방안을) 결정해야 한다`고 밝혀, 구체적인 공급 확대 방안은 설명하지 않았다. 그러나 수도권 신규 공급 택지나 공공기관 이전 적지에서의 물량 공급에서 중대형 아파트 공급 확대 가능성을 내비쳐 부동산시장 안정을 위해 중대형 아파트의 공급을 늘리는 것을 정부와 여당이 유력한 대안으로 고려할 방침임을 시사했다. 이 같은 정부와 여당의 중대형 공급 확대 방안 검토 배경은 중대형 아파트 물량이 부족한 상황에서 이들 아파트 가격만 급등하는 고질적인 평형별 양극화 현상이 갈수록 두드러지고 있기 때문이다. 실제 부동산 정보업체 부동산 114에 따르면 전용면적 25.7평 초과 대형아파트는 8.1% 올랐는데 비해 18평~25.7평은 3.2%, 그리고 18평형 이하는 2.8% 오르는 데 그쳤다. 특히 강남의 경우 재건축 개발이익환수제의 영향으로 대형 아파트의 공급 부족이 일어날 수 있다는 우려가 확산되면서 최근 1개월 사이에 대형 아파트 가격이 1억원 이상 급등, 집값 불안을 부추겼었다.. ◇강남권 재건축 소형평형의무비율 완화 통해 중대형 공급확대 유력 중대형 아파트 공급확대를 위해 재건축 아파트 단지에 시행 중인 소형평형 의무비율에 대한 손질이 우선 이뤄질 전망이다. 정부는 2003년 9월 5일 수도권의 주택공급 확대와 재건축 시장의 안정을 위해 소형평형 의무제를 도입했다. 이 제도는 9월 5일 이후 사업시행인가를 신청한 단지들은 가구 수를 기준으로 전용면적 18평 이하 20%, 25.7평형 이하 40%, 25.7평 초과 40%에 맞춰 집을 지어왔다. 하지만 잠실과 강남 일대 저밀도 단지를 중심으로 18평형 이하는 분양평형 12평형 정도의 초소형으로, 25.7평 초과는 60평~80평형 초대형으로 건설, 당초 제도 도입 취지를 무색케 했다.. 이에 따라 정부는 지난 5월 소형 평형 의무비율을 가구 수와 연면적 기준으로 규제하는 등 제도 보완책을 내놓은 바 있다. 그러나 이 같은 중소형 물량 강제 할당제가 본격화되면서 중대형 아파트는 희소성이 더욱 커지게 됐고, 결과적으로 강남권은 물론 강남권과 인접한 분당, 과천 일대 중대형 아파트는 가격이 급등하는 양상을 나타냈다. 이 같은 점을 고려할 때 정부와 여당이 향후 논의과정에서 소형평형 의무비율을 낮추고 중대형 물량을 확대할 수 있는 길을 열어준다면 중대형 아파트 공급 부족에 따른 집값 불안 요인을 상당 부분 해소될 것으로 점쳐지고 있다. ◇정부 입장 선회 `긍정적 효과` 예상..단기적 투기수요 대처 방안도 내놔야 정부의 중대형 아파트 확대 공급 방안과 재건축 규제 완화 시사 발언에 대해 업계에선 우선 `긍정적 효과`를 줄 것으로 내다보고 있다 RE멤버스 고종완 대표는 "정부는 그동안 강남권 아파트 가격 폭등을 투기 수요에 따른 시장 교란 행위로 단정하고 세무조사, 소형평형의무비율 등 규제 일변도로 대응해왔다"라며 "그러나 투기 수요가 아닌 공급 부족도 가격 급등의 요인으로 인정하고, 규제 완화를 검토하겠다고 한 만큼 중장기적으로 가격 안정에 기여할 것"이라고 내다봤다. 다만 고 대표는 "설령 정부가 강남권 재건축 규제 완화를 통해 중대형 물량을 확대한다고 해도, 정부의 정책 기조인 `이익환수`에 기준을 두고 규제 완화와 공급 확대가 병행될 것"이라며 "결국 개발이익환수제도를 강화하면서 규제를 풀어줘, 시장과 타협점을 찾을 것으로 예상된다"고 덧붙였다. 정부가 중대형 공급 확대, 재건축 규제 완화라는 정책 방향만 밝히고, 구체적인 내용은 시간을 두고 발표할 경우 오히려 단기적으로 시장 불안을 부추길 수 있다는 우려의 시각도 제기되고 있다. 양해근 부동산뱅크 팀장은 "과거 강남권 재건축 아파트는 정부 고위 관계자의 `규제 완화’`발언이 언급될 때마다 투기적 수요가 몰려 가격이 급등하는 양상을 불거졌다는 점을 상기해야 할 것”이라고 전제하고, "정부가 이 같은 현상에 어떻게 대처할것인가 등에 대해 논의가 선행되어야 할 것"이라고 진단했다.