(11·15대책)부동산대책은 계속된다.."5·23→11·15"

[이데일리 남창균기자]  참여정부의 부동산대책은 ▲재건축 수요억제 ▲기존주택 수요억제 ▲신규주택 수요억제 등 수요억제책에 집중되어 왔다. 집값 상승에 대한 단기처방으로는 수요억제책을 총동원한 것이다.

이 같은 수요억제책에도 불구하고 서울 수도권 집값 상승세는 꺾이지 않고 있다. 중장기적인 집값 안정책인 공급대책을 등한시해 왔기 때문이다. 정부는 공급대책을 꾸준히 내놨다고 하지만 언제나 우선순위에서 밀렸다. 

공급 없이는 집값 안정이 요원하다는 것을 인식한 정부는 지난달부터 공급대책을 우선순위로 올리고, 오는 15일 관련대책을 발표할 예정이다.

◇재건축 "묶기"

참여정부 출범 초기 집값상승의 진원지 역할을 한 재건축에 대해서는 다양한 규제수단을 동원해 왔다. 2003년 9·5대책에서 소형평형의무비율과 조합원지위 양도금지 조치가 나왔으며 2005년 2·17대책으로 초고층 재건축을 막고 나섰다. 또 올해 3·30대책에서는 재건축 안전진단 강화책을 내놨다.

재건축 규제의 핵심은 개발이익을 직간접적으로 환수하는 조치이다. 2003년 10·29대책에서는 개발이익의 일부를 임대아파트로 환수하는 개발이익환수제를 도입했으며 올해 3·30대책에서는 재건축을 통해 생기는 초과이익을 개발부담금(0-50%)으로 환수하는 제도를 도입, 시행 중이다.

참여정부들어 시행된 재건축 규제는 후분양제, 안전진단기준 강화, 재건축 연한강화, 소형평형 의무비율강화, 조합원지위 양도금지, 개발이익환수제, 입주권 양도세강화, 기반시설부담금, 개발부담금제 등 10여가지에 달한다.

◇분양시장 "막기" 

정부는 또 신규 분양시장의 과열을 막기 위해 분양권 전매금지(투기과열지구 확대) 지역을 지속적으로 확대했다. 분양권 전매금지는 2002년 9월6일 서울과 수도권 일부지역에 도입됐다.(1년, 중도금 2회)

이같은 조치에도 불구하고 시장 과열이 지속되자 5·23대책을 통해 투기과열지구를 서울 수도권과 충청권 일부지역으로 확대하고 분양권 전매도 등기 때까지 금지했다. 이후 10·29대책을 통해 광역시 전역을 투기과열지구로 묶었다.

주상복합아파트에 대한 분양권 전매금지도 300가구 이상(5·23대책)에서 20가구 이상(10·29대책)으로 확대됐다.

◇기존집값 "꺾기"

기존 아파트에 대해서는 세금과 대출규제로 수요를 억제해 왔다. 10·29대책을 통해 취득-보유-처분단계에서 부과되는 세금을 강화했다. 주택거래신고제를 도입해 취득단계의 세금인 취득·등록세를 올렸으며, 종합부동산세로 보유세를 크게 늘렸다. 1가구3주택자에 대한 양도세율을 60%로 높이는 등 처분단계의 세금도 높였다.

이 같은 세제강화는 8·31대책을 통해 더욱 강화된다. 종합부동산세는 부과대상이 9억원 초과에서 6억원 초과로 확대되고, 인별 합산에서 가구별 합산으로 바뀌었다. 과표도 시세반영률을 80%까지 높인 공시가격을 사용하기 시작했다. 양도세는 1가구2주택(50%)까지 확대됐다.

대출규제는 5·23대책을 통해 처음 도입됐다. 담보대출비율을 60%에서 50%로 강화한 것이다. 대출규제는 10·29대책을 통해 투기지역에 한해 40%로 더욱 강화된다. 이같은 조치에도 불구하고 과잉 유동성이 해소되지 않자 3·30대책에서 총부채상환비율(DTI)이 추가 도입된다. 투기지역내 6억원 초과 주택의 경우 DTI를 40%로 제한한 것이다.

◇신도시 "짓기"

공급대책은 10·29대책 때 처음으로 모습을 드러낸다. 이 때 나온 대책이 강북 뉴타운을 12-13개 추가 선정하고 광명 아산역세권을 개발한다는 것이다. 2005년 2·17대책에서 양주옥정 남양주별내 고양삼송 등 3곳을 판교수준으로 만들고, 8·31대책에서는 송파신도시를 개발하고 수도권에 향후 5년 동안 1500만평을 개발하겠다는 대책이 나왔다.

공급대책은 지난달 23일 추병직 건교부 장관이 분당급 신도시를 무제한 공급하겠다고 밝힌 것을 신호탄으로 탄력을 받고 있다. 정부는 지난달 27일 검단신도시와 파주운정3지구를 발표했으며, 11.15대책을 통해 신도시 공급로드맵을 확정할 계획이다.