공공지원 민간임대 연계형 정비사업, 매매가 기준 나왔다

[이데일리 김미영 기자] 재건축·재개발 등 구도심 정비사업 가운데 정부가 주택도시기금을 지원해 공공임대를 공급하는 ‘공공지원 민간임대 연계형 정비사업’ 활성화를 위한 제도 개선이 추진된다.

국토교통부는 이 사업에서 조합과 임대사업자 간 일반분양분 매각가격 협의 시기를 명확히 하는 등의 내용을 담은 ‘공공지원 민간임대주택 등에 관한 업무처리지침’ 개정안을 최근 행정예고했다고 3일 밝혔다.

공공지원 민간임대 연계형 정비사업은 옛 ‘뉴스테이’인 기업형 임대주택을 정비사업과 접목한 형태로, 정부가 주택도시기금 지원과 용적률 상향이란 인센티브를 주면 기업형 임대사업자가 일반분양 물량을 조합으로부터 매입해 공공임대로 공급한다. 주로 지방에서 사업성 부족으로 장기간 중단된 재개발사업에 미분양 위험을 줄여줘 속도를 내게 하는 방식이다.

국토부는 조합과 임대사업자간 일반분양분의 매매가격을 사업시행계획인가 때에 협의해 정하되 가격은 시세를 토대로 하도록 명시했다. 지금까지는 명확한 기준이 없어 조합원들은 토지·주택이 주변 시세보다 저평가됐다며 사업자와 갈등을 빚기도 했다. 2015년 전국 최초로 뉴스테이 연계형 정비사업장으로 선정됐던 인천 청천2구역이 지난해 공공지원 민간임대주택을 포기한 것도 이 때문이다.

또한 조합과 임대사업자의 매매예약(가계약)은 사업시행계획인가 고시 후 3개월 내에, 매매계약(본계약)은 관리처분계획인가 고시 후 2개월 내에 체결토록 한 규정도 각각 6개월로 연장했다. 정해진 기한 내에 가계약, 본계약을 하지 않을 경우 정비구역 선정이 취소될 수 있는 만큼 사업이 중도 실패하지 않게 시간적 여유를 늘려주겠단 취지다.

다만 사업시행계획인가 때에 시세를 토대로 정한 일반분양분 매매가를 이후 사업시행계획인가 변경, 관리처분계획 변경 등을 통해 조정하는 건 사실상 불가능하다. 국토부 관계자는 “조합과 사업자가 당시 시세를 감안해 정한 가격을 이후 재협의해 바꾸려면 주택도시보증공사(HUG)의 심의를 거쳐야 한다”면서 “사업 진행 과정에서의 시세 변동성도 감안해 기준 시기를 정한 것이기 때문에 HUG 심의로 조정될 가능성은 낮다”고 말했다.

아울러 지침 개정안은 임대사업자의 주택 매입자금 출자와 보증이 부적절한 사업장은 구역 선정을 취소할 수 있도록 새로 규정했다.

현재 ‘공공지원 민간임대 연계형 정비사업’은 창원 마산 합포구 문화구역 재개발정비사업장 등 총 23곳에서 진행 중이다. 국토부 관계자는 “지방에서 사업성이 부족해 진척되지 않던 정비사업을 정부 기금의 융자·출자를 통해 활성화하려는 것”이라며 “지침이 개정되면 매매계약 전인 사업장부터 적용받는다”고 했다.

한편 서울 서초구 래미안원베일리(신반포3차·경남아파트 재건축)의 경우 지난해 말 HUG와의 분양가 협상 난항에 일반분양분 통매각을 저울질하다 국토부·서울시로부터 저지당한 바 있다. 이에 대해 국토부는 “이 곳은 연계형 정비사업 지구로 지정되지 않아 공공지원 민간임대 사업은 할 수 없는 곳”이라며 “성격이 아예 다른 일반 장기주택임대를 추진했지만 애초 정비사업계획에 담지 않았기 때문에 불가 입장을 통보한 것”이라고 했다. 일반분양분을 통매각하는 방식의 구상은 같았다 해도 공공지원 민간임대 사업과 근본적으로 다른데다 과정상의 문제가 있어 제동을 걸었다는 설명이다.