"시장금리 1%p 오르면 2년 시차 두고 전국 아파트 가격 약 5% 하락"

[이데일리 이윤화 기자] 국고채 3년물 기준 시장 금리가 1%포인트(p) 상승하면 약 2년(8분기)의 시차를 두고 전국 아파트 가격이 5% 가량 떨어질 수 있다는 분석 결과가 나왔다. 특히 수도권 아파트 가격 하락폭이 서울보다 더 큰 것으로 추정됐다.

사진=연합뉴스

신용상 한국금융연구원 선임연구위원이 18일 발표한 ‘최근 부동산 시장 현황 및 향후 리스크 점검’ 보고서에 따르면 2008년 1분기부터 올 2분기까지를 분석한 결과 다른 조건이 동일하단 가정 하에 시장금리가 1%포인트 오를 때 아파트 가격은 2년의 시차를 두고 약 4.57% 하락하는 것으로 나타났다.

지역별로는 수도권(-5.0%), 서울(-3.4%), 지방 5대 광역시(-2.85%) 등의 순이었다. 신용상 선임연구위원은 “이번 분석은 시장금리 상승 단일 충격에 대한 것이라 그동안의 오버슈팅(일시적 폭등)으로 인한 주택가격 하락 기대, 경기 둔화, 높은 인플레이션 등의 충격이 복합적으로 나타나면 부정적 영향 규모는 더 증폭돼 나타날 가능성이 있다”고 우려했다.

분석 기간을 최근 5년 이내로 제한해 보면 금리 상승에 따른 아파트 가격 하락 충격은 더 컸다. 팬데믹 이후 주택시장 구조변화를 살펴보기 위해 2018년 이후 기간을 별도로 분석한 결과 시장금리 상승 충격 영향이 전체기간에 비해 다소 크게 나타났다. 2018년 1분기부터 지난 2분기까지 시장금리가 1%포인트 상승하면 2년여에 걸쳐 전국 아파트 가격을 최대 5.04% 하락시켰다. 지역별로는 수도권(-5.77%), 지방 5대 광역시(-5.73%), 서울(-3.37%) 순으로 집계됐다.

자료=한국금융연구원

신 연구위원은 “주택가격 하락에 따른 관련 업종 및 대출 부실화 충격이 서울지역보다는 수도권 및 지방부터 본격화될 가능성이 높은 것으로 나타나 이에 대한 선별적 대비도 필요해 보인다”고 말했다.

아파트 등을 포함한 우리나라 부동산 시장은 완만한 형태로 가격 상승세가 둔화해 부진한 양상이 지속될 가능성이 크단 진단이다. 부동산 경기 위축. 미분양 물량 확대로 건설경기의 위축이 본격화되면서 부동산업, 건설사 등 관련 업종 전반의 연쇄 부실화 가능성과 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 관련 익스포저를 비롯한 비은행권 중심의 자금 경색도 나타나고 있다. 그는 “사업장별, 금융업권별로 전반적인 부실위험 점검과 채권시장안정펀드 확대 등 자금조달시장에 대한 긴급 유동성 공급 채널의 재정비가 필요하다”고 조언했다.

다만 이 같은 금리 상승 충격이 일본과 같은 부동산 시장 장기 침체로 이어질 가능성은 낮단 판단이다. 일본은 주로 경기 변동성이 높은 상업용 부동산 버블 붕괴 영향이 크지만, 우리나라는 가계부채와 연계된 주택시장의 문제로 주택담보대출은 안정된 주택담보대출비율(LTV) 수준을 유지하고 있기 때문이다.