[김용일의 계약톡] 계약의 법정해제와 약정해제에 대하여

[김용일 법무법인 길상 부동산전문변호사] 계약의 해제란 유효하게 성립한 계약을 당사자 일방의 의사표시에 의하여 소급적으로 소멸하게 하는 것이다. 해제의 종류는 당사자 일방의 채무불이행이 있는 경우 계약을 해제하는 법정해제와 계약 체결시 특약으로 해제할 수 있는 권리를 두는 약정해제가 있는데, 이번 시간에는 이에 대해 정리해 보겠다.

채무불이행에 기한 법정해제에 대하여

법정해제권은 당사자의 약정이 없더라도 법률의 규정에 의하여 당연히 발생하는 것이다. 구체적으로 민법은 당사자 일방의 채무불이행이 있는 경우에 계약을 해제할 수 있는 것으로 규정하였고, 채무불이행의 유형으로는 이행지체와 이행불능 등이 있다.

법정해제권 발생의 요건인 채무불이행은 주된 채무에 대한 채무불이행이어야 하고, 부수적 의무의 불이행을 사유로는 원칙적으로 해제할 수 없다. 그리고 채무불이행이 있더라도 법정해제권의 발생을 배제하기로 하는 합의를 할 수는 있으나, 그 합의의 효력은 엄격한 요건하에서만 인정된다.

채무불이행이 있어 법정해제권이 발생시 실제로 계약을 해제할지 여부는 당사자의 자유이고, 만약 해제시 계약은 소급적으로 소멸하고 원칙적으로 각 당사자는 자신이 수령한 것을 상대방에게 반환할 의무, 즉 원상회복의무를 부담하게 된다. 또한, 원상회복만으로 채무불이행에 기한 손해를 전보받지 못하게 되면 손해배상청구를 할 수도 있다.

계약 당사자가 여러명인 경우 해제권을 행사할 때 주의할 점이 있다. 계약 당사자가 여러명인 경우는 전원이, 전원에 대하여 해제의 의사표시를 해야 해제가 유효하다. 이때 해제의 의사표시가 동시에 행하여질 필요는 없지만, 해제의 의사표시가 따로 행해질 경우는 가장 늦게 해제표시가 도달한 때 해제의 효력이 발생한다.

약정해제 및 계약금에 대하여

계약을 체결하면서 장래의 사정변경에 대비하기 위하여 특약사항으로 해제권을 두는 경우가 있다. 이러한 해제권 약정에 기해 해제하는 것을 약정해제라고 한다.

한편, 부동산 매매 계약시 계약서에 별도의 약정해제 약정이 없다고 하더라도 계약금이 교부된 경우에는 원칙적으로 약정해제권이 있는 것으로 추정된다.

위와 같이 계약금은 원칙적으로 해약금으로 추정되므로, 당사자 중 어느 일방이 이행에 착수할 때까지 계약금의 교부자는 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 계약금의 수령자는 그 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다.

채무불이행에 기해 법정해제를 할 때는 원상회복을 받고도 손해가 발생 시 손해배상청구를 할 수도 있지만, 약정해제권에 기하여 해제 시에는 원칙적으로 손해배상청구를 할 수 없다.

☞김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기

- (현) 법무법인 길상 파트너 변호사

- 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 인증 상속전문변호사