[최인용 세무사의 절세 가이드]종합부동산세 개정 세법과 절세 방법

[최인용 가현세무법인 대표세무사] 최근 1월에 발표된 종합부동산세법의 시행령 개정안에는 주택을 보유하는 것에 대한 종합부동산세 변경 사항들이 많이 있다. 다음의 질문에 따라 개정된 종합부동산세금의 변화와 앞으로의 주택보유에 대한 부분 그리고 문제점에 대해 살펴본다.

① 새로 취득한 주택을 임대주택으로 등록하면 종부세가 줄어들까?

종합부동산세는 임대사업을 하게 되면 종합부동산세의 합산을 배제 하도록 하고 있다. 그러나 2019년 개정세법 시행령에 의하면 1세대 1주택을 보유한 상태에서 조정대상지역내의 주택을 취득하고 임대주택으로 등록하는 경우에는 종부세 감면에 대해 적용을 배제하도록 개정하였다. 따라서 조정지역내에서는 2주택이상이 되게 되면 종합부동산세의 감면 적용이 어렵다.

다주택자는 종합부동산세의 세율 부담에 대해서도 불이익이 있다. 한도비율 2주택자는 종부세의 상승 한도율이 200%, 3주택이상자는 300%가 적용된다. 따라서 조정지역내의 다주택자는 6억초과 되는 부분에 대하여 종합부동산세의 부담이 늘어날 수 있다.

종합부동산세의 1주택자에 대한 세율은 다음과 같다.

종합부동산세 3주택이상이거나 조정대상지역내 2주택이상인 경우 세율

② 공정시장가액 비율이 상향되면 재산세와 종부세 부담은 어떻게 되나?

주택의 가격은 시가. 공시가액, 그리고 세율이 적용되는 과세표준을 잘 알아야 한다. 시가는 현재 매매되는 가격을 말한다. 공시가액은 주택과 아파트에 따라 공시가격을 매년 정부가 결정한다. 최근 단독주택가격의 공시가격이 시가에 근접하도록 반영이 되면서 세금을 과세하기 위한 기초가액이 상승하였다. 종합부동산세는 이 공시가격에 일정비율을 곱하여 계산한다. 바로 공정시장 가액 비율이라는 것이다. 2018년 9.13 주택시장 안정대책 발표 이후 공시가격에 조정하는 공정시장 가액비율을 증가하도록 하였다. 종합부동산세가 실가에 반영이 되도록 하겠다는 것이다. 이에 따르면 연도별로 공정시장가액 비율은 2022년까지 100%가 되도록 매년 5%씩 증가하여 적용이 될 예정이다.

따라서 공정가격 자체가 낮은 단독주택은 공시가격의 상승과 공정시장가액비율 확대 적용으로 인하여 종합부동산세의 부담이 가파르게 늘어날 수 있다.

이는 단독주택 뿐만 아니라 시가 상승이 높은 아파트의 보유자들도 마찬가지가 될 예정이다.

③ 기존 임대주택은 종합부동산세 합산배제에 문제가 없을까?

임대주택에 대해서는 종합부동산세를 합산하지 않도록 하는 것이 현재의 종합부동산세 규정이다. 현재 종합부동산세 합산 배제 대상에는 특정 면적 및 금액이하의 요건을 만족하면 종합부동산세 합산주택에 포함이 되지 않았다. 그러나 개정 세법령에 의하면 임대료(임대보증금) 연 증가율이 5% 이하여야만 합산주택에서 배제된다. 이는 시행령이후 주택 임대차 계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용된다.

④ 상속 주택은 다주택 종합부동산세 주택 수에 포함될까?

종합부동산세는 주택이 많을수록 세율이 높아진다. 그러나 상속받은 주택 등 공동소유 주택의 경우에는 주택수의 계산에 있어서 공동소유자 각자가 그 주택을 소유하는 것으로 볼 수 있다.

상속 주택은 억울한 측면이 있을 수 있다. 새로 개정된 세법 시행령에 의하면 상속주택은 다음요건을 모두 갖춘 경우에는 주택 수에서 제외한다.

요건은 두 가지를 모두 갖추어야한다. 먼저 지분율이 20%이하여야 하고, 지분상당의 공시가격이 3억원 이하여야 한다. 따라서 상속주택의 경우에 5자녀 이상이 아니라면, 주택수에 모두 들어가게 된다. 위 요건을 모두 갖춘 공동소유지분은 주택 수에서만 제외될 뿐이고 공시가격은 합산되어 종합부동산세가 과세되는 것에 유의해야 한다.

⑤ 종합부동산세 분납도 가능할까?

종합부동산세가 많아지면, 납부 할 금액이 없는 경우를 대비하여 분납대상과 분납기간을 확대하도록 하였다. 분납 대상은 현재 500만원에서 250만원이 넘는 납부세액에 대해서 분납을 허용하고, 납부기한도 현재 천만원 초과금액에 대해서 50%이하의 금액을 2개월 이내에 분납하던 것을 6개월 이내에 분납하도록 하였다.

⑥ 종합부동산세 시행령의 향후 보완점

주택은 거주의 개념이고 투자의 대상이 아니라는 정책의 방향은 바람직하다. 그러나 몇 가지 사항은 고려될 필요가 있다.

정부의 과표 결정시점과 시가의 변동에 따른 차이가 있을 수 있다. 주택가격이 상승하는 시기에는 과표가 늦게 결정되어 비교적 낮은 가격이 적용되어 세금을 부담하지만, 시가가 하락하는 시기에는 정부의 공정가격산정이 연 1회 적용되기 때문에 늦게 반영이 될 수 있다. 그러면 시가가 하락해도 보유세는 담세력보다 더 내게 되는 문제점이 발생할 수 있다.

또 보유세라는 것은 재산에서 발생하는 담세력에 근거를 해야 한다. 다른 소득이 없는 주택소유자의 경우 실거주 목적의 주택에 대해서도 소득이 없으므로 빛을 내서 세금을 내야 하는 경우가 생길 수 있다. 이러한 경우에는 불가피하게 주거이동 자유를 침해하거나, 조세 부담으로 인한 기존 재산의 감소가 있을 수 있다. 자산가치의 상승분에 대해서는 양도소득세와 상속세로 과세를 하고 있으므로, 앞으로 고령화 사회를 대비하는 관점에서 무소득이면서 실거주 목적에 대한 고려가 좀 더 필요해 보인다.