(생활속 세금이야기)실거래가 신고제 대응방안

[주용철] 최근의 부동산광풍은 상당히 우려할만하다. 이제는 가지지 못한 자가 보통의 방법으로는 가진자가 되기 어려운 때에 도래한 것 같다. 사회에서 중추적인 역할을 하는 보통의 샐러리맨들이 3천에서 5천정도의 연봉을 받고 있는 상황에서 일주일 사이에 억대의 가격상승을 보이는 부동산은 평범하게 살기를 거부하게 한다. 또한 그 거품일지 아니면 실제일지 모를 가격이 폭락하게 될 경우 벌어질 끔직한 상황역시 걱정스럽기 그지 없다. 이러한 상황에서는 정부로서도 정부가 동원할 모든 정책들을 쏟아 낼테고 그렇다면 이러한 급조된 정책하에서 선의의 피해가 발생하지 않도록 미리 대비할 필요가 있다. 본인도 모르는 사이에 본인이 투기꾼으로 몰릴 수도 있기 때문에 부동산을 사고 팔때는 미리 준비할 필요가 있다. 특히 부동산을 취득할 때의 자금출처조사에 대한 대비책과 부동산취득시 거래신고제에 대한 대비가 필요할 것이다. 최근의 세무조사추세가 양도소득을 얻은 사람들에 대한 탈세조사보다는 부동산을 취득하는 사람들에 대한 조사로 방향을 선회하고 있기 때문에 대응책역시 바뀌어야 한다. 자금출처에 대한 부분은 본인의 소득원이 아닌 다른 사람의 재산으로 부동산을 취득할 때 문제시 되는 것이고, 지면 관계상 다음에 다루기로 한다. 이번에는 부동산의 취득시 거래신고제에 대한 대비책을 기존의 주택거래신고지역내에서 이루어졌던 조사방법등을 검토해 보면서 세워보기로 한다. 현재 주택거래신고지역내에서는 계약일부터 15일이내에 관할 구청에 실제거래내역을 신고해야 한다. 기한보다 늦게 신고를 하거나 신고한 금액이 정부가 정한 기준거래가격이하로 신고한 경우에는 거래당사자가 불성실 신고를 하고 있다고 판단하여 건교부가 지자체와 합동으로 정밀조사를 하고 있다. 그 조사결과를 바탕으로 허위신고부분등에 대해서는 주택 실거래가격의 2～10%까지 과태료를 부과하고 있다. 조사절차를 살펴보면 우선, 거래당사자 모두에게 우편을 발송하여 7일간의 소명기회를 부여한다. 이에 따라서 제출된 대금결제 증빙서류 등의 신빙성이 떨어진 경우는 면접조사 등 정밀조사를 거쳐, 과태료를 부과하게 된다. 또 허위가격으로 판정되어 과태료 부과가 결정된 신고내용 전체에 대해서는 국세청의 세무조사를 요청하게 된다. 이 때 정부가 정한 기준거래가격은 국민은행과 한국감정원의 공동주택 시세자료를 종합하여 산정하게 되는데, 실제 거래가격의 90～95% 내외로 책정하게 된다. 또 실시간 시세반영을 위해서 매월 자료를 업데이트하게 된다. 국민은행홈페이지에 가면 해당 아파트의 시세표를 확인하실 수있고, 신고금액이 시세표대비 95%이하인 경우에는 조사에 대비한 준비가 필요하다. 대비할 수 있는 가장 중요한 증빙자료로는 금융자료를 들 수 있다. 부동산을 취득한 사람의 입장에서는 계약금, 중도금, 잔금을 계약서상의 약정일에 일치하게 계좌이체나 무통장입금등을 통해서 지급하는 것이 좋다. 금융자료를 통해서 객관적인 취득가액에 대한 입증이 가능한 것이므로 충분한 소명을 하게 되는 것 이다. 계좌이체등을 하지 못한 경우라도 계약금등이 통장에서 계약상의 약정일에 따라서 인출된 내역을 제시하는 방법도 신뢰성은 떨어지지만, 해당 영수증등과 제출한다면 인정받을 수 있는 방법이다. 물론 이 경우에는 거래사실확인서 및 인감증명서를 받아놓는 것이 좋겠다. 한편 만약 입증을 제대로 하지 못할 경우 과태료제재를 받게 된다. 과태료는 매도인과 매수인 모두에게 동일금액이 부과되며, 허위로 가격을 신고한 거래를 중개한 중개사는 6개월 이내의 업무정지처분을 받게 된다. 예를 들어 실거래가격 10억원의 아파트를 40%수준인 4억원으로 신고할 경우 취득세액 2천만원의 5배인 1억원을 매도자와 매수인에게 각각 부과하게 되는 것이다.