깐깐해지는 상호금융 주택대출‥소비자가 알아야할 사항은

[이데일리 장순원 기자] 오는 13일부터 새마을금고나 신용협동조합, 지역 농·수협 주택담보대출에 여신심사 가이드라인이 적용된다. 주택을 담보로 돈을 빌리려면 소득을 증명하고 원금의 일부라도 조금씩 나눠 갚아야 한다. 대출 규모 자체가 줄어들지는 않아도 대출받기가 한층 깐깐해질 수 있다는 뜻이다. 제도가 바뀌면 미처 생각하지 못하던 돌 발변수가 튀어나오기 마련이다. 금융당국 관계자도 “주택구입 계약을 한 뒤 대출을 신청하기보다 본인 소득과 소득 증빙 종류 등을 고려한 대출규모, 상환방식 등을 미리 상담받고 계약하는 게 낫다”고 조언했다.

다음은 가이드라인이 시행되면 달라질 사항들을 질의응답(Q&A) 방식으로 정리했다.

▲여신심사 가이드라인이 시행되면 뭐가 달라지나

-원칙적으로 주택대출을 받으려면 소득을 증명하고 분할상환방식이 적용된다는 게 가장 큰 특징이다. 예전에는 소득심사를 느슨하게 하거나 만기에 한꺼번에 갚은 방식이 많았지만 주택대출을 한층 꼼꼼하게 관리하겠다는 의지다.

앞으로 주택대출을 받으려면 관공서에서 발행한 근로·사업·연금·기타소득 같은 소득증빙 자료를 내야한다. 이런 자료가 없다고 해서 대출길이 막히는 것은 아니다. 증빙자료가 없다면 국민연금이나 건강보험료를 바탕으로 추정한 인정소득도 허용된다. 객관적인 자료가 없는 농·어업인은 농촌진흥청이나 통계청 자료를 활용해 소득을 추정할 수 있도록 했다.이마저도 어렵다면 신용카드 사용액 등을 활용한 소득예측모형을 쓰거나 실직자 같은 경우 최저생계비를 신고소득으로 사용할 수 있도록 했다.

분할상환 방식도 새로 적용된다. 신규 주택담보대출은 물론 고부담 대출(LTV 60% 초과)은 원금의 30분의 1씩 매년 나눠 갚아야 한다. 또 집단대출 가운데 잔금대출이나 전 금융권에 3건 이상 주택대출을 받았다면 약정 기간내 다달이 나눠 원금을 다 상환해야 한다.

▲가이드라인이 모든 대출에 적용되나

-주택담보대출에 국한한다. 기업대출이나 개인대출 가운데 비주택담보대출은 제외한다. 가령 자영업자를 포함해 개인사업자가 사업목적으로 주택 담보대출을 받는 것은 가계대출이 아니므로 적용을 받지 않는다.

우선 자산규모가 큰 상호금융권은 오는 13일부터 바로 가이드라인을 적용하고 나머지는 6월부터 시행된다. 고객의 불편을 최소화하기 위하여 안내 포스터나 리플릿 등을 각 조합과 금고에 비치했다. 각 중앙회 홈페이지를 통해 적용대상 여부를 직접 확인할 수 있는 셀프 상담코너도 운영하니 참고하면 도움이 될 수 있다.

▲가이드라인이 시행되면 대출 가능 금액이 줄어드나

-한도가 직접 줄어드는 경우는 없다. 증빙 소득 또는 인정소득 대신 최저생계비를 활용하는 경우 대출규모가 3000만원 이하로 제한되는 정도다. 하지만 간접적인 효과는 분명히 있다. 가령 소득 증빙이 어렵거나 집값과 비교해 대출규모가 과도하다면 기대만큼 대출받기는 어려워질 가능성이 크다.

▲분할상환방식을 적용하는 주택담보대출은

-주택담보대출 가운데 신규 대출, 같은 주택을 담보로 대출을 더 받는 경우 주택담보인정비율(LTV)이 60%를 초과하는 대출, 신고소득 적용대출 가운데 3000만원 초과대출이 대상이다. 이런 경우라면 거치기간 1년 이내로 두고 매년 원금의 30분의 1을 분할상환해야 한다. 가령 만기 3년짜리 주택담보대출로 1억원을 빌렸다면 매년 333만원 씩 3년간 원금 1000만원을 갚아야 한다는 뜻이다.

아울러 주택담보대출의 담보물건이 전 금융권에서 3건 이상이면 다달이 나눠 갚는 방식으로 원금을 대출 기간 내 모두 상환해야 한다. 상호금융권을 이용하는 주택임대사업자가 주로 해당한다. 올해 1월 이후 분양받은 주택의 잔금대출이나 재건축·재개발 잔금대출 역시 같은 방식이 적용된다.

▲지난 2월 주택을 분양받았는데 잔금대출을 받으려 한다. 소득 증빙과 분할상환이 원칙인가

-그렇다. 올해 1월1일 이후 공고가 된 사업장에서 분양을 받았다면 잔금대출에 가이드라인이 적용돼 소득 증빙이 의무화하고 나눠서 갚아야 한다. 증빙자료 제출이 곤란한 경우 인정·신고소득 자료를 제출할 수 있고, 자금수요 목적이 단기이거나 명확한 상환계획이 있는 경우를 포함해 분할상환 적용 예외사항에 해당하는 경우에는 거치식 또는 만기일시상환 방식으로 취급이 가능하다.

▲거치식이나 일시상환 방식 대출은 받을 수 없나

-대출기간이 3년 미만이면 과거와 같이 거치식 또는 일시상환 대출도 가능하다. 일시상환 대출을 선택한 경우 만기연장을 포함한 대출기간은 최장 3년을 초과할 수 없다. 분할상환을 피하려는 꼼수를 차단하기 위해서다. 만기를 연장해 대출이 첫 약정일부터 3년이 넘어가면 부분분할 상환을 해야 한다.

이 밖에도 중도금이나 이주비 대출, 상속이나 채권보전을 위한 경매참가, 자금의 목적이 단기거나 명확한 상환계획이 있는 경우나 조합·금고가 자율적으로 대출신청자가 충분한 상환능력이 있고 불가피한 사정이 있다고 판단했다면 분할상환 적용대상에서 빼준다.

물론 비거치식 분할상환 대출도 1년 이내의 거치기간을 둘 수 있다. 거치기간 동안 분할상환하지 못한 원금은 나머지 대출기간 동안 갚아야 한다.

▲자영업자라 소득이 들쭉날쭉하다. 소득을 증빙하지 못하면 대출을 받지 못하나.

-원칙적으로 원천징수영수증, 소득금액증명원 같은 증빙소득이 필요하지만 없어도 대출을 받을 수 있다. 공공기관이 발급한 국민연금, 건강보험료, 농업·축산업·임업·수산업 관련 소득추정자료 등으로 추정한 소득인 인정소득이나 신용카드(체크카드 포함)사용액, 매출액·임대소득, 소득예측모형에 의한 추정소득, 최저생계비 등으로 추정한 소득을 비롯해 신고소득 자료를 통해 대출이 가능하다. 다만, 최저생계비를 활용하는 경우는 집단 이주비·중도금 대출이나 3000만원 이하의 소액 대출로 제한한다.

▲농사를 짓는데 어떻게 소득을 증명하나.

-농·어민은 인정소득을 활용하면 된다. 농업인은 농축산물 소득자료집(농촌진흥청)이나 임산물소득자료집(한국임업진흥원)에서 제시한 경작면적당(1ha, 10a) 소득자료 등을 활용해 소득을 추정한다. 어민은 어가경제 주요지표(통계청)의 어업 소득율(3년 평균)을 적용해 소득을 추정한다.

예를 들어 외끌이 대형저인망어업을 하는 어업인 A씨가 주택을 담보로 1억원을 대출 받으려 하나, B씨는 증빙소득이 없어 1억원 위판실적증명서를 제출했다고 가정하자. ‘어로어가-어선사용 평균소득율’이 46.93%이라면 A씨는 위판금액 1억원의 46.93%인 4693만원까지 대출을 받을 수 있다.

▲이밖에 대출 신청자들이 유의해야 하는 게 있다면

-주택가격 대비 대출규모가 큰 고부담 대출(LTV 60% 초과) 차주나, 신고소득 제출 차주는 분할상환 부담이 발생할 수 있다. 다양한 예외가 있어 예외를 적용받을 수 있다고 해도 전결권자의 승인이 필요하다. 기대만큼 대출금액이 나오지 않을 수도, 시간이 더 걸릴 수 있다는 뜻이다.