은마·잠실주공5, 소형평형의무비율 여전히 `복병`

[이데일리 윤진섭기자] 정부가 재건축 규제를 대폭 완화했음에도 불구하고 대치은마, 잠실주공5, 압구정동 현대아파트 등 중·고층 재건축 단지는 사업 추진이 여전히 어렵다는 지적이 나오고 있다.

이는 소형평형의무비율이 완화됐지만 여전히 85㎡ 이하를 60% 이상 짓도록 규정하고 있기 때문이다. 이 경우 용적률을 법정 한도까지 끌어올린다고 해도 여전히 기존 평형을 유지하거나 줄여야 하는 조합원이 생겨, 조합원 동의가 쉽지 않다는 지적이다.

7일 건설업계에 따르면 강남구 대치동 은마아파트는 용적률 197%로 102㎡(30.85평) 2674가구, 112㎡(33.87평) 1750가구 등 총 4424가구로 이뤄져 있다. 3종으로 분류된 은마아파트의 잠정 계획용적률은 210%이며 11·3 재건축 완화 조치에 따라 법이 정한 한도 용적률인 300%까지 지을 수 있다.

시공사로 잠정 결정돼 있는 GS건설(006360)이 분석한 자료에 따르면 대치 은마아파트의 용적률을 법이 정한 한도인 300%까지 늘릴 경우 전체 가구수는 종전 4424가구에서 5320가구로 896가구 늘어난다.

그러나 문제는 소형평형의무비율이 완화됐다고 하지만 여전히 85㎡ 이하 물량을 60% 이상 짓도록 규정하고 있다는 점이다.

이에 따라 은마아파트는 300% 용적률을 받아 5320가구로 건설된다고 해도 60% 물량인 3192가구는 112㎡(분양평형 33평) 이하로 지어야 한다. 나머지 2128가구는 112㎡ 이상으로 지을 수 있다.
 
이 경우 기존 112㎡ 소유자(1750가구)와 102㎡ 소유자 일부인 378가구 정도가 평형을 넓혀 갈 수 있다. 문제는 평형을 넓혀갈 수 있는 102㎡ 소유자 378가구를 제외한 2296가구는 평형을 늘리지 못하거나 오히려 줄여야 한다는 점이다. 
 
은마아파트 소유자 대부분이 재건축을 통해 중대형 이상 평형을 희망하는 상황에서 오히려 줄여가야 하는 상황이 발생할 경우 조합원들이 이를 받아들이기 쉽지 않다는 게 업계의 설명이다.

잠실주공 5단지 역시 소형평형의무비율 85㎡이하 60% 이상 조항에 따라 조합원 갈등이 예상되는 단지다. 총 3930가구인 잠실주공 5단지는 112㎡(33.87평) 2280가구, 115㎡(34.78평) 300가구, 119㎡(35.99평) 1350가구로 구성돼 있다.

특히 잠실주공 5단지는 112㎡만 대지지분이 74.38㎡(22.5평)로 작을 뿐 115㎡나 119㎡는 80.99㎡(24.5평)로 동일하다.

결국 잠실주공 5단지가 4500가구 이상 재건축을 한다고 가정할 때 112㎡ 소유자는 물론 115㎡나 119㎡ 소유자 중 일부는 종전보다 작은 집에 들어가야 하는 문제가 생긴다.
 
특히 대지지분이 동일한 115㎡와 119㎡ 소유자 중 평형을 줄여야 하는 조합원이 발생할 경우 형평성 문제로 반발이 예상된다.

강남구 한 재건축조합 관계자는 "11·3 대책으로 강남구 개포, 강동 둔촌 등 용적률이 70~80%에 불과한 단지는 엄청난 수혜를 받지만 용적률이 높은 중·고층 아파트는 소형평형의무비율 규정이 여전히 남아 있어 사업 추진이 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

▶ 관련기사 ◀
☞"CD금리 4.5%가야 주택수요 살아날듯"-씨티
☞"건설주, 내년 상반기 더 좋은 매수시점 온다"