[좋아요 부동산]적정 가격 어떻게 판단할까

서울 노원구 일대 아파트 단지 모습. (사진=연합뉴스)

[이데일리 성문재 기자] 최근 1~2년 사이 부동산시장의 가격 변동성은 무서울 정도로 컸다. 주택, 상가, 토지 등 부동산 유형별로도 널뛰기를 했고 서울, 수도권, 광역시, 지방 등 지역별로도 천차만별이었다.

이런 시장 속에서 적정가격을 파악하기란 쉽지 않다. 부동산은 정가가 없는 대표적인 재화이기 때문이다. 매도인이 얼마에 팔고 싶은지 가격을 부르면 매수인과의 협상을 통해 가격이 더 올라가기도 하고 낮아지기도 한다.

매도인에게는 참고 가능한 1차 기준 가격이 있다. 본인이 샀던 가격이다. IMF(국제통화기금) 외환위기나 2008년 글로벌 금융위기 같은 상황이 아니라면, 급하게 돈이 필요해 하루 빨리 처분해야 하는 상황이 아니라면, 기본적으로 본인이 취득했던 금액보다는 비싸게 팔고자 할 것이다.

매수인 입장에서는 매도인이 부르는 값이 시장가치 대비 지나친 것은 아닌지를 따져봐야한다. 가장 쉽게 의지할 수 있는 것이 매수를 의뢰한 공인중개사다. 해당 지역과 물건에 대해 정보를 갖고 있는 공인중개사가 거래 가능한 적정 가격을 조언해줄 수 있다.

호가(매도인이 팔 때 부르는 가격)가 너무 비싸다는 생각이 들면 가장 최근에 거래된 가격을 확인해보는 것이 참고자료가 된다. 지난 2006년부터 매매거래된 주택(아파트, 연립·다세대, 단독·다가구), 오피스텔, 토지, 상업·업무용 부동산이나 2007년 6월 29일 이후 체결된 아파트 분양·입주권은 실거래가 신고가 의무이기 때문에 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 거래금액 추이를 확인할 수 있다. 서울시에서도 서울부동산정보광장 사이트를 통해 실거래가 정보를 제공하고 있다.

다만 실거래가 정보는 시차가 존재한다. 매매계약 체결 후 60일 이내에만 신고하면 되기 때문에 최근 계약 정보를 충분히 파악하기는 불가능하다. 이같은 문제점이 지적되자 정부는 작년 9·13 대책에서 실거래 신고 기간을 ‘계약 후 30일 이내’로 단축해 실거래 정보의 적시성을 제고하겠다고 밝힌 바 있다. 현재 법령개정안이 국회 발의 중이다.

특정 주택의 공식적인 평가 가치를 알고 싶다면 법원경매정보 사이트나 공매(온비드) 사이트에서 해당 단지를 검색해보는 것도 하나의 방법이 될 수 있다. 확인을 원하는 단지의 면적형이 경매나 공매에 나왔다면 감정평가금액이 얼마인지 알 수 있다. 부동산의 시장가치를 평가해주는 전문자격사인 감정평가사가 인정한 시장가치는 경매나 공매의 최저입찰가격으로 활용될 만큼 신뢰도가 있다. 다만 감정평가 시점이 최소 수개월 전이라는 점은 감안해야 한다. 또한 경매나 공매로 나오는 물건이 기본적으로 많지 않기 때문에 자신이 찾는 단지의 물건을 못 찾을 가능성도 크다.

금융권 대출의 기준이 되는 KB시세도 참고할 필요가 있다. 은행들이 위험한 담보업무를 취급할 때도 KB시세를 통해 아파트 담보가치를 판단하고 담보비율을 반영해 대출금을 내준다. 그만큼 믿을 수 있는 가격이면서 보수적인 가격이라고 볼 수 있다.

최근 매매가격의 변동 흐름이나 지역의 평균 가격 등 통계를 확인하려면 한국감정원 부동산통계 사이트를 참고하면 된다. 부동산 가격 통계는 한국감정원 외에도 KB부동산(리브온), 부동산114 사이트에서도 확인 가능하다.

자료: 네이버 부동산, 국토교통부, 법원경매정보, KB부동산