[3.30대책]6억이상 高價아파트 담보대출 `강력 규제`

[이데일리 김병수기자] 금융회사의 주택담보대출 취급기준이 내달 5일부터 담보인정비율(LTV)에서 총부채상환비율(DTI) 방식으로 사실상 전면 전환돼 6억이상 고가 아파트에 대해 주택담보대출을 받을 수 있는 금액이 크게 줄어들게 된다. 

금융감독당국은 30일 8·31 부동산대책 후속으로 이같은 내용의 주택담보대출 리스크관리 강화를 위한 추가 조치를 발표하고, 오는 4월 5일부터 全 금융회사를 대상으로 시행에 들어간다고 밝혔다.

감독당국은 특히 기존 주택담보대출 유무에 관계없이 모두 차주에 적용돼 기존 주택담보대출이 1건 있는 차주의 경우, 기존 주택 처분 조건부 외에 DTI 조건이 추가 적용키로 했다.

DTI(Debt-to-Income)는 총소득에서 주택담보대출 원리금상환액와 기타 부채의 이자상환액이 차지하는 비율을 말한다. 지난해 8월 30일 2단계 조치에서 처음 등장했으나 배우자가 이미 주택담보대출을 받고 있는 기혼차주 및 30세 미만 미혼차주에 대한 투기지역 아파트담보대출을 받는 경우에만 적용, 모든 차주에게 적용하진 않았었다. 

이번에 강화된 조치에 따라 투기지역 6억원 초과 고가아파트를 구입할 경우 현재까지는 LTV 40%(은행·보험) 및 60%(저축은행) 한도내에서 대출이 가능했으나, 앞으론 모든 차주에게 총부채상환비율(DTI) 40% 이내에서만 대출을 취급할 수 있게 된다. 

이렇게 되면 연봉 5000만원인 사람이 시가 6억원짜리 아파트를 담보로 만기 15년짜리 대출을 받을 경우 그 동안엔 약 3억6000만원을 받을 수 있으나, DTI를 적용하면 2억원밖에 대출받지 못하게 된다.

마찬가지 기준으로 대출만기가 3년으로 단기면 그 동안엔 약 2억4000만원을 빌릴 수 있었지만 앞으로는 대출금액은 5000만원으로 줄어들게 된다.(구체적인 사례예시는 관련 박스 참고) 
 
각 연봉별로 차이가 있기는 하지만 연소득 5000만원인 사람이 15년짜리 장기대출을 받을 경우 현재보다 대출가능금액이 평균 50% 정도, 만기 3년자리 단기대출이면 평균 80% 정도 줄어들게 돼 주택담보대출을 통해 6억이상 고가아파트를 매입하는 것은 막히게 된다. 

이번 조치의 적용대상 대출은 대출 취급일 현재 소유권이전등기일로부터 3개월이 경과하지 않은 투기지역 소재 시가 6억원초과 아파트(주상복합아파트 포함)를 담보로 취급하는 가계대출이다.



아파트 매매시 매수자가 매도자의 기존 대출채무를 인수하는 경우 및 매매이전에 매도인 소유 아파트를 담보로 매수인이 대출을 받는 경우도 적용된다.

다만, 금융감독당국은 대출시점상 아파트구입자금으로 간주되나 실제로는 긴박한 사업자금 마련을 위한 대출인 경우 등 예외적인 경우엔 금융회사의 여신위원회의 승인을 얻어 DTI의 적용을 배제할 수 있도록 했다.

[DTI 적용 배제 대출 기준]
①대출취급일 현재 소유권이전등기일(접수일 기준) 이후 3개월이 경과한 아파트를 담보로 한 대출 : 소유권이전등기일 이후 3개월이 경과한 아파트라도 DTI 적용을 회피하기 위한 것으로 판단되는 경우 DTI 요건 부과
②소유권이전등기일로부터 3개월이 경과하지 않은 아파트를 담보로 한 대출 중 아래에 해당되는 경우
-5000만원이내(全 금융기관 합산)의 소액대출 : 소액대출은 주택구입목적이 아닌 가게생활자금 용도가 대부분이라는 점 감안
-5000만원초과 대출로서 긴박한 사업자금 마련 등 그 불가피성이 인정되고, 여신위원회(또는 그에 준하는 의사결정기구)의 승인을 얻은 대출
-상속, 채권보존을 위한 경매참가 등 불가피한 대출채무를 인수하게 되는 경우
③이미 보유(취득후 3개월 경과)하고 주택의 재건축(재개발)이 추진됨에 따라 받게 되는 이주비 및 추가부담금 대출

[조치 시행 경과규정]
①시행일 이전에 이미 소유권을 취득(소유권이전등기)한 아파트의 경우에는 소유권 취득후 3개월이 경과하지 않앗더라도 DTI 적용배제
②시행일 이전에 은행과 법률상 구속력이 있는 대출계약이 체결(해당 대출에 대해 본점승인을 받아 전산등록된 경우)된 경우에는 DTI 적용 배제
③아래의 중도금대출에 대해서는 DTI 적용배제
-시행일 이전 은행이 시행사·시공사 등과 법률적으로 구속력 있는 계약을 체결(본점 승인)하고, 시행사가 시행일이전 분양 모집공고를 한 경우로서, 시행일 이전까지 청약을 신청한 차주에 대한 중도금대출
-시행일 이전에 보유하고 있었던 아파트 분양권에 대한 중도금대출 및 입주시 잔금대출
④아래의 재건축(재개발) 관련대출에 대해서는 DTI 적용배제
-시행일 이전에 은행이 조합·시행사 등과 법률적으로 구속력있는 계약을 체결(본점 승인)하고, 시행일 현재 법률상 유효한 조합원(조합원명부상 기재)에 대한 이주비·추가분담대출 등