(부동산레이다)돈없어 아파트 투자 못한다고②

[양은열] 또 하나의 예를 판교에서 들어보자. 판교가 타이밍적으로 여러가지 정책들에 의해 결정되는 경우가 너무나 많다. 예를들어서 만40세 이상 무주택자 세대주 1순위자에게 전체 25.7평이하의 아파트들 중 40%를 우선 공급하고, 또 만35세 이상 무주택자 세대주에게는 35%를 우선 공급한다는 발표가 나자 만 39세 무주택자 세대주는 상당한 박탈감을 갖게 된다. 이것이 바로 타이밍의 피해라는 것이다. 이것은 정책적으로 판교분양하기 1년전만 하더라도 만 40세 이상 무주택세대주에 대해서는 언급자체가 없었다. 그러다가 느닷없이 판교분양 몇 달 남겨두고, 이런 정책을 도입하니까 만 39세 무주택자 세대주는 상대적인 박탈감을 갖게 된다. 또한 만 40세 이상 무주택자 세대주에게 전용면적 25.7평이하의 아파트 중 40%를 우선 공급하겠다고 하니까 타이밍적으로 만 40세가 넘는 해당자는 굉장한 혜택을 보는 위치에 서게 되고 가장 불리한 입장에 서게 되는 사람들은 만36세이상에서 만40세미만의 사람들이다. 하루아침에 동일한 혜택을 받다가 상대적으로 박탈감을 느끼게 된다. 이런 것들이 바로 부동산에 있어서 타이밍의 효과라는 것이다. 따라서 부동산투자에 있어서 타이밍과의 싸움은 절대적으로 하늘이 내려주신 기회라 생각해야 한다. 만약 하늘의 기회로 생각하지 않고 자신 혼자 알아서 가겠다는 것은 절대적으로 타이밍의 피해자가 될 가능성이 너무 높다. 앞에서 이야기 했듯이 개발호재에 따라 타이밍에 영향을 받고 부동산 개발 발표했을때, 착공했을때, 완료했을때 부동산 가격이 오른다고 볼 때 타이밍을 판단하는 것은 각자의 여건이나 상황에 따라 달려 있는 것이다. 특히 재건축 부분에 있어서도 예전에는 사업승인만 되면 가격이 폭등하였던 시절이 있었다. 그러나 지금은 정책에 의해서 재건축의 투자 여건과 시기가 달라지기 때문에 타이밍이야말로 하늘이 준 선물이라고 볼 수 있겠다. 따라서 우리의 생활에 따른 비유를 들자면 타이밍이라는 것은 부모님을 만나는 것과 똑같다고 말할 수 있다. 왜냐하면 부모님은 내가 만난겠다고 해서 만나고 안 만난겠다고 해서 결정되는 것이 아니기 때문이다. 부동산투자원리 3가지 즉, 종자돈과 타이밍과 정보 중에 가장 중요한 부분이 타이밍이다. 종자돈은 그 다음단계고, 정보(교육)은 나중 일이고, 3가지 중에서 가장 중요한 것은 누가 뭐라 해도 타이밍이다. 타이밍을 못 맞췄을 때의 불이익이라든가 부동산 투자에서 실패하는 경우는 허다하게 많다. 대부분 초보자들은 꼭 이런 얘기를 한다. 좋은 지역 아파트나 부동산을 찍어 달라고 그러면 어느 지역을 선정하여 초보자에 맞게 가르켜 주면 미적거리다가 타이밍을 놓치는 경우를 종종 본다. 또한 어느 지역이 좋다고 하여 선정을 해주면 그곳에 가서는 엉뚱한 계약을 하고 오는 경향이 높다. 어떤 부분에서 이지역의 아파트가 유리하기 때문에 매입을 하라고 하든지 또는 어떤 부동산을 사라 하면 미적거리다가 정책이 발표되는 타이밍을 놓치게 되는 경우도 많다. 또다른 예를 들어보자. 요즘 들어 기업도시 발표를 한다. 기업도시 후보지라고 해서 전국 8군데의 기업도시 후보지가 발표 되었다. 원주,광양,태안,무안,해남,충주,무주,사천 8군데가 후보지로 발표가 되었다. 발표하기 전에 이런저런 정보력을 가지고 투자하거나 매입하려고 하면 후보지역 분위기를 너무나 모르니깐 냉담하게 대응한다. 그러다가 후보지 발표가 나면 그 지역에 투기꾼들이 몰린다. 이때는 이미 늦게 된다. 해당지역은 이미 투기지역이다 토지거래허가지역이다 하여 모든 규제가 발표되기 때문이다. 그런데 일반 초보자들은 꼭 발표가 나온 뒤에 매입을 한다. 어쩌더거 매입을 해 놓고나면 그 지역이 토지거래허가구역으로 묶여 버리게 되어 사고 팔지도 못하는 상황이 된다. 이런 것을 보면 바로 초보자와 전문가의 차이가 있다는 것을 알 수 있다. 그래서 초보들은 타이밍을 맞추기가 쉽지가 않다. 따라서 부동산에 있어서 더욱 타이밍이 맞추기가 쉽지가 않다. 개발호재가 있는 지역이라든지 교통망, 정책들을 판단하고 분석하면 아주 타이밍을 잡는데 좋다. 그런데 부동산을 사고 파는 타이밍을 하늘에 맡긴다는 것은 좀 현명하지 못하지 않는가! 그렇다면 이러한 타이밍을 알 수 있는 방법이 없을까? 부동산에서는 활황기와 침체기에 나타나는 몇가지 징후가 있다. 이를 분석하면 부동산의 사고 파는 타이밍을 찾아 낼 수 있다. 부동산 활황기에 나타나는 증상을 보면, 시중의 풍부한 자금, 낮은 저금리 지속, 개발 호재 지역 과열, 부동산 안정책 발표, 떳다방의 극성, 부동산 담보대출 증가, 세무조사, 언론의 호황 발표 등이 있다. 그리고 침체기에 나타나는 증상을 보면 부동산 중도금 무이자 증가, 청약경쟁률 하락, 상가 매입 자제, 부동산 부양책 발표 등으로 읽을 수 있다. 예를 들어 특히 아파트의 타이밍을 잡는 것 중의 하나가 수급불균형을 확인하는 것이다. 수요와 공급이 불균형 일 때는 매입할 단계라는 것이다. 서울의 강남이 왜 뜨는가? 여러 조건들이 있겠지만 그중에 가장 중요한 것이 수급불균형이다. 보통의 경우강남은 대형 아파트 40평 이상의 아파트를 좋아하는 사람들로 모여 이루어져 있는 지역이다. 그런데 이 강남 지역의 아파트를 짓거나 재건축 하게 되면 소형평형(전용면적25.7평 이하) 즉, 32평짜리 아파트를 60%를 지어야 한다는 것이 법규로 정해져 있다. 그런데 소형평형 의무규정에서 60%를 지으면 다시말해서 1,000가구를 지을때 600가구를 32평 이하로 지어야 한다. 그래서 나머지 40%는 40평이상의 아파트를 짓는다. 그러나 강남에서 선호하는 대표 평형은 대형이다. 그런데도 불구하고 대형을 적게 짓게 하고, 소형을 많이 지어버리면 가격은 당연히 오르게 되어있다. 이것이 바로 아파트 수급불균형을 타이밍이라는 면에서 보았을 때 강남의 아파트를 무조건 사라고 하는 이유가 여기에 있는 것이다. 강남의 아파트를 갖고 있는 사람들이 지금 강남아파트를 살 때냐고 물어본다. 필자는 즉시 강남은 살 때다 라고 말한다. 단, 유의할 점은 자기의 조건(투자부분,자금)에서 맞느냐 틀리느냐 일 뿐이지 강남의 아파트는 사야한다고 이야기 한다. 아파트의 상승 타이밍을 보자. 아파트 강한 규제로 인해 가격 보합의 기간이 길었졌다면 아파트의 통상적인 계단식 상승을 가지 않고 일직선을 유지한다. 그러나 아파트 일직선 유지는 한계가 있다. 일반적인 아파트 가격 상승곡선은 어느 정도 보합하다가 상승하고 보합하다가 상승하고 이러한 형태로 올라가는 것이 일반적인 상승곡선이다. 그러나 규제에 의해서 이 보합의 기간이 상당히 길어졌다면 이때가 타이밍적으로 매입할 단계라는 사실을 알아야 한다. 특히 강남의 아파트가 규제에 의해서 꾸준히 이러한 단계로 가격이 오르지 않고 있다면 더더욱 매입시기인 것이다. 특히 요즘 재건축 아파트가 폭등하는 이유중에 하나가 지금까지 계속적인 재건축 관련 규제책에 의해 가격 상승이 보합을 유지하고 있었기 때문이다. 재건축개발이익환수제라든가 소형의무평형이라든가 안전진단강화 라든가 조합원지위양도금지나 주택거래신고제 등등. 강남은 여러 가지 정책들에 의해서 가격의 규제가 이루어졌다. 그러나 아파트가 올라가는 폭은 기다린 만큼 폭등하는 것이다. 보합을 유지하고 있는 기간이 길어지면 길어진 만큼 폭등한다는 것이다. 이것이 바로 아파트 타이밍의 원리이다. 예를 들어 아파트를 하나 샀는데 아파트가 계속 오르지 않고 있다면 계속 버텨주고 기다려 줘야 한다. 그런데 초보자들은 이자만 계속 나가니까 불안한 마음에 기다리지 못하고 팔아버린다. 그리고 나면 몇 달 가지 않아 그 아파트는 폭등을 하게 된다. 보합기간이 짧으면 오르는 것도 짧고, 보합이나 규제 기간이 길면 폭등하는 것이다. 따라서 이런 것들을 기준으로 타이밍의 기준을 잡아야 하는 것이다. 앞에서도 이야기 하였듯이 부동산 투자 3요소 중에서 가장 중요한 요소다. 부동산에서 타이밍이란 무엇인가? 스스로 결정할 수 없는 하늘이 내려주는 것으로 말할 수 있다. 이와 같이 부동산 타이밍은 종자돈과 정보와 함께 부동산 투자시 반드시 알아야 할 요소 중의 하나다.