"분양가 낮출바엔 공급 미룬다"…여의도·강남 재건축 후분양 '만지작'

[이데일리 김정훈 기자]

[이데일리 김기덕 기자] 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제로 후분양을 고려하는 재건축 단지가 늘고 있다. 재건축 조합이나 건설사 입장에서는 분양가를 떨어뜨려 수익성을 낮추기 보다는 집을 지은 뒤 입주자를 구하는 후분양 방식이 사업에 유리할 수 있다는 판단에서다.

다만 후분양은 향후 부동산 경기나 정책 불확실성이 높은데다 정비사업을 진행할 때 자금 조달이 어려울 수 있는 만큼 사업 리스크도 상당할 전망이다.

업계에 따르면 영등포구 여의도동 옛 MBC부지에 들어설 예정인 신축 주상복합단지는 다음달 오피스텔만 먼저 분양하기로 했다. 여의도에서 14년 만에 들어서는 이 단지는 지하 6층~지상 최고 49층 규모의 아파트 2개동 454가구(전용면적 84~133㎡), 오피스텔 1개동 849실(전용면적 29~59㎡)로 구성된다. 신영·GS건설·NH투자증권 컨소시엄은 이미 MBC부지 철거를 완료, 다음달 아파트와 오피스텔 분양에 나설 계획이었지만 변수가 생겼다. 바로 HUG의 ‘고분양가 심사 기준’이다. 이달 24일까지 분양보증서를 발급받지 못한 단지는 개정된 기준을 적용받게 된다.

새 기준은 현재 고분양가 관리 지역에 대해 인근에서 1년 이내 분양한 아파트가 있을 때는 직전 분양 아파트 분양가를 넘지 못하도록 분양가를 제한(100%)하고, 1년이 지나고 아직 준공 전인 아파트가 있다면 해당 지역 평균 분양가의 105% 이내서 분양가를 묶기로 했다. 기존 110%에서 5%포인트 낮아진 것이다. HUG가 분양 보증한 아파트가 없거나 준공된 아파트만 있을 경우 인근 아파트 평균 매매매가 이내에서 분양해야 한다.

신영 관계자는 “당초 선분양을 진행할 계획이었는데 지난 6일 HUG가 갑작스럽게 분양가 심사기준 제도를 변경하기로 한다고 발표해 내부적으로 후분양을 검토해야 한다는 목소리가 나오고 있다”며 “다음주 중 컨소시엄 관계자들과 회의를 열어 최종적으로 사업 방향을 결정할 계획”이라고 말했다.

강남 재건축 조합에서도 아파트를 80% 이상 지은 뒤 공급하는 후분양으로 선회하자는 목소리가 높아지고 있다. 당장 서울 강남구 삼성동 래미안 라클래시(상아2차아파트 재건축), 서초구 서초동 서초그랑자이(무지개아파트 재건축) 등이 새 분양가 상한제 기준을 적용받을 것으로 보여 이들 조합도 분양가 책정을 두고 고민에 빠졌다. 올해 하반기 이주가 시작될 서초구 반포 주공1·2·4주구(주택지구)나 서울 서초구 방배13구역, 서초구 잠원동 신반포4주구 등도 후분양 여부를 저울질하고 있다.

아직 정비사업이 초기 단계인 일부 조합에서는 사업을 무기한 연기하자는 목소리도 나오고 있다. 강남구 개포동 A재건축 추진위원장은 “올 들어 서울시가 정비사업 가이드라인을 통해 정비계획 지침까지 규제하는 상황에서 분양가 규제 압박까지 나서자 사업을 아예 접거나 내년 총선때 까지 사업을 미루자는 얘기가 나오고 있다”고 말했다.

다만 당초에 선분양을 염두에 두고 공사비, 분양수입 등 자금계획을 짜 놓은 상태여서 당장 후분양으로 돌리기도 쉽지 않은 상황이다. 업계 한 관계자는 “후분양을 선택하는 재건축 단지가 늘어날 수 있지만 일반분양 지연에 따른 조합 비용 부담이 커지고 2~3년 뒤 주택시장 상황을 예측할 수 없다는 리스크도 감안해야 한다”며 “결과적으로 서울 주택 공급 부족 현상을 더욱 심화시킬 수 있다”고 말했다.

서울 영등포구 여의도동 옛 MBC 사옥 철거 현장. 이 부지에는 최고 49층 높이의 주상복합건물이 들어설 예정이다. 지난 2005년 이후 14년만에 공급되는 새 아파트다.(GS건설 제공)