[경매 직구토크]올해는 매매수요 폭발할 것..집값 관망세 장기화

지난 22일 서울 중국 소공로 이데일리 본사에서 정충진 열린 법무법인 대표 변호사, 강은현 EH경매연구소 대표, 김태훈 열린 법무법인 이사/사무장(왼쪽)이 ‘2015년 경매 투자전략’에 대해 직구토크를 하고 있다. [사진=성선화 기자]

[이데일리 성선화 기자] 지난 21일 서울 중앙지법 경매법정에선 총 17건의 물건이 낙찰됐다. 연초 중앙지법 경매법정은 한해의 경매 시장을 가늠해 볼 수 있는 바로미터로 통한다. 이중 7건이 한명만 입찰에 참여한 단독 입찰이었고, 나머지 5건에 18명의 경쟁자가 몰렸다. 이날 현장을 다녀온 강은현 EH경매연구소 대표는 “양극화가 더욱 심화되고 있을 뿐만 아니라 경매 물건 수도 외환위기 이후 최저치”며 “2013년 신건이 11만 6000여 건이었는데 지난해엔 10만 5000여건으로 1만건 가까이 줄었다”고 말했다.

지난해말부터 경매물건 수가 줄면서 ‘괜찮은’경매 물건들의 씨가 마르고 있다. 실제로 22일 서울 강남구 압구정동의 경매물건을 분석해 본 결과, 총 5건의 아파트 이외에 상업용 물건은 단 한번도 나오지 않았다. 강 대표는 “지난해 경매 시장의 경쟁률이 높았던 이유도 전체 물건수가 줄었기 때문”이라며 “경쟁률만 놓고 경매시장이 뜨겁다고 속단해선 안 된다”고 말했다.

이번 ‘직구토크’는 경매시장의 현장 전문가들과 함께 ‘2015년 경매 시장 투자전략’에 대해 이야기를 나눠봤다. 22일 서울 중국 소공로 이데일리 본사에서 진행된 직구토크에는 10년 이상 경매컨설팅을 해 온 강 대표와 경매 전문 열린 법무법인의 정충진 대표 변호사, 김태훈 이사/사무장이 참석했다.

억눌렸던 매매수요, 올해는 폭발할까

▶성선화 기자(이하 성)=경매 물건이 눈에 띠게 줄었다고 느낀다. 경매 물건이 줄었다는 건 경기 좋다졌다는 얘기일 수 있는데….

▶강은현 EH경매연구소 대표(이하 강)=경매 물건의 총량이 급감한 건 맞지만, 이를 두고 경기가 좋아졌기 때문이라고 해석하긴 어렵다. 오히려 저금리 효과가 크다. 요즘에는 1억원을 빌려도 이자가 30만원 정도다. 예전 같으면 높은 이자 부담으로 버틸 수 없는 한계 대상들이 최근엔 저금리로 버티고 있는 것 같다.

▶김태훈 열린 법무법인 이사/사무장(이하 김)=경매 물건 급감 현상은 주거용과 상업용으로 분리해서 봐야 한다. 상업용 특히 상가 물건이 줄었다. 그동산 상가는 시장에서 잘 거래가 되지 않는 특징이 있었다. 하지만 최근 수익형 부동산에 대한 수요증가와 저금리 때문에 시장에서 상가가 매매되기 시작했다. 이 때문에 올해 나오는 상가 물건들은 주의를 할 필요가 있다.

▶정충진 열린 법무법인 대표이사(이사 정)=총량으로 비교하는 게 큰 의미가 있냐는 생각이 든다. 아무리 물건이 줄어도 괜찮은 물건은 꾸준히 나온다. 특수경매의 경우 부동산 경기와 상관없이 꾸준한 수익을 낼 수 있다.

▶성=본격적으로 올해의 투자전략에 대해 얘기해 보자. 2015년, 경매 투자는 어떻게 해야 하나.

▶강=상반기까지는 고가 낙찰에 주의하며 투자에 신중해야 한다. 지난해 3~4분기에 경매로 나온 물건이 올해 상반기에 경매 시장으로 나오기 때문에 경매 물건 가뭄 현상은 올해 상반기까지 지속될 것으로 본다. 최근 주거용 아파트의 경우 낙찰가율이 98%에 이른다.

▶정=3년 전부터 전세수요가 매매수요로 전환될 거란 전망이 계속돼 왔다. 하지만 최근 매매전환 수요가 임계점에 달했다는 느낌이다. 중대형 아파트들의 낙찰가율이 높아진 것만 봐도 그렇다. 그동안 억눌려 왔던 중대형 전세 수요들이 매매로 전환되는 것으로 풀이 할 수 있다.

▶김=예전에 대구에 비슷한 현상이 나타났다. 심지어 매매가보다 전세가가 높은 현상까지 발생했다. 당시 대구 사람들은 ‘대구 부동산 가격은 절대 오르지 않는다’고 생각했었다. 하지만 그때 이후 부동산 가격이 두 배 가까이 훌쩍 뛰었다.

▶성=그렇다면 올해는 전세 수요가 매매로 전환될까.

▶정=지나치게 관망세가 지나치게 오래 지속되고 있다. 올해는 전세 수요과 매매로 전환될 가능성이 높다.

▶김=3년 이상 수요가 억눌러 왔던 만큼 예전처럼 두세배씩 뛰지는 않더라도 분위기가 급반전될 수는 있다.

위장 임차인 등 특수경매,도전해 볼 만한

▶성=투자 목적이라면 땅 같은 주거 이외의 부동산은 어떤가. 특히 제주도 땅은 최근 대부분 몇백 퍼센트에 낙찰되고 있다.

▶강=제주도 땅은 중국인 수요 때문이다. 일반적인 토지 경매와 완전 별개다. 개인적으로 땅은 상당히 괜찮다고 본다. 그전까지 소외 됐던 백두대간 땅도 앞으로는 ‘임야 연금’제도가 도입되면 유망할 것으로 본다. 임야 연금은 임야에서 특별한 활용을 하지 않더라도 소유권만으로 정부의 보상을 받을 수 있다. 주택연금과 비슷한 개념이다. 예전에는 개발이 불가능한 백두대간 땅은 전혀 쓸모가 없었지만 이제는 달라질 것으로 예상한다.

▶성=일반인들의 접근이 쉽지 않은 특수 경매 물건은 어떤가. 그나마 일반인들이 도전해 볼만한 특수 경매는 어떤 게 있을까.

▶정=위장 임차인이 있는 경매 물건은 그나마 쉽게 구분해 될 수 있다. 위장 임차인이란 사실상 대항력이 없는 임차인이 거짓으로 확정일자를 받아놓는 것을 말한다. 예를들어 입주 이후 확정일자를 받은 시점이 지나치게 차이가 있다면 한번 의심해 볼만한다.

아파트 유치권, 점유 안 하면 성립안 해

▶성=위장 임차인 이외 다른 특수 물건 유형은 어떤가.

▶김=주거용 부동산에 있는 유치권도 일반인들이 그마나 쉽게 접근할 수 있다.

▶성=일반적으로 유치권이라고 하면 빌딩 등 건설을 지은 공사업자가 공사대금을 받지 못했을 경우에 신청하는 것이다. 그런데 아파트는 이미 다 지어져 있는데 어떻게 유치권을 신청할 수가 있나.

▶조=아파트 등 주거용에 유치권을 신청하는 것은 대부분 리모델링이다.

▶성=리모델링의 범위가 너무 광범위하다. 도배, 장판 등 이런 것들도 유치권이라고 신청이 가능한가.

▶김=기본적으로 유치권이 성립하기 위해서는 해당 부동산을 점유해야 한다. 유치권 신청자가 아파트를 점유하지 않을 경우 유치권 요건이 성립하지 않는다. 또 집 소유자가 유치권을 신청한 경우에도 성립되지 않는다.

▶강=유치권에 이처럼 허점이 많은 이유는 법원이 유치권 성립여부를 따져 받아주는 것이 아니라 형식 요건만 갖추면 무조건 받아주고, 성립여부를 낙찰자가 판단토록했기 때문이다.

▶성=지분 경매는 어떤가. 부부가 공동으로 소유했던 아파트의 한 쪽의 지분만 경매로 나오는 경우다.

▶김=최근엔 지분 경매도 워낙 많이 알려져서 낙찰가율이 높아졌다.

공매 NPL,틈새 맞지만…진입 장벽 높아

▶성=그렇다면 정부와의 채무 관계에서 나오는 공매는 어떤가. 온비드를 통해 온라인으로 할 수 있는 장점은 있는 것 같다.

▶강=공매 시장이 아직까지도 잘 알려지지 않은 것은 사실이다. 온라인으로 쉽게 입찰할 수 있다는 장점은 있지만 반면에 모든 책임이 입찰자에게 있다는 단점이 있다. 특히 초보자들의 접근이 쉽지 않은 이유는 입찰자가 어떤 걸 떠안아야 할지 잘 모른다는 점이다.

▶김=특히 명도를 입찰자 본인이 직접 해야 한다는 단점이 있다. 물건에 대한 정보가 친절하게 제공되지도 않는다.

▶정=경매보다 공매가 어려운 건 맞다. 하지만 경쟁자가 적어 아직까지 틈새가 있는 것도 사실이다. 공매를 통해 가짜 임차인이 있는 물건을 발견해 수익을 남기는 경우도 있다.

▶성=NPL(부실채권)은 어떤가. 경매에서 NPL로 넘어가는 투자자들도 많은 것 같다.

▶강=NPL이 대중화 된 건 5년 정도지만, 실제로 NPL은 외환위기 때 도입됐다. 하지만 일반 개인이 NPL로 큰 수익을 남긴 건 거의 드물다. 물론 양도소득세를 절감할 수 있는 장점 등 여러 장점도 있지만 NPL이야말로 진입 장벽이 높다.

▶정=최근엔 NPL 물건도 입찰가가 상당히 높아졌다. 거의 80%에 육박하기도 한다. NPL은 경매에 비해 확실히 대중성이 떨어진다.

▶강=NPL의 관건은 얼마나 좋은 물건을 떼어 오느냐다. 하지만 자본금이 적은 소규모 자산유동화 회사가 좋은 물건을 가져오기가 쉽지 않다. 일반 개인이 은행권에 가서 NPL 물건을 달라고 한다면, 좋은 물건을 줄리가 없다.

▶김=사실 개인을 대상으로 한 NPL 시장이 활성화되기는 쉽지 않다고 본다.