[해외부동산 돋보기]35층 아파트 규제하는 서울시, 해외는?

[이데일리 김인경 기자] 서울시가 3종 일반주거지역에 아파트를 지을 때 최고 35층을 넘지 못하도록 한 ‘2030 서울 도시기본 계획’을 둘러싸고 논란이 이어지고 있다. 재건축 조합들은 잇따라 더 높은 층수를 요구하고 있지만 서울시는 주거지역 과밀도와 난개발 우려를 들어 아파트 층수를 제한하고 있다. 이미 상업지역에서 50층 내외의 건물을 짓도록 했는데 주거지역까지 초고층을 쌓아올리면 문화유산이나 자연경관 모두 보호하기 힘들다는 게 서울시의 주장이다. 그렇다면 우리 못지않게 문화유산과 유적이 많은 해외는 어떻게 하고 있을까.

英런던 ‘조닝’ 세분화.. 구역별 최고 높이 규제

프랑스 파리는 절대적인 높이제한 기준을 두고 외곽지역만 제한적으로 고층빌딩을 짓도록 하고 있다. 1973년 200m가 넘는 59층의 몽파르나스 타워가 생긴 뒤 규제를 시작했는데 일반지역은 15m, 18m, 25m, 31m, 37m로 5개 지구로 나눠 높이를 제한한다. 다만 외곽인 파리 서부의 라데팡스나 동부 리브고슈 등은 180m 높이의 고층도 올릴 수 있다.

미국 뉴욕은 세계 최대의 메트로폴리스답게 건물 높이 규제만 100년 역사를 자랑한다. 런던은 우리나라가 ‘용도지역’을 나누듯 ‘조닝(zoning)’을 세분화해 구역별로 최고 높이를 규제한다.

영국 런던 역시 ‘런던 플랜’이라는 이름으로 높이 규제를 시행하고 있다. 런던플랜은 앞으로 20~25년의 장기개발 계획을 담은 전략계획으로 지난 2004년 수립됐다. 런던은 고층건축물 지침과 런던조망관리에 ‘불가능 및 보존 필요지역’, ‘민감지역’ ‘고층건축물 가능지역’을 자치구와 시가 협의해 지역단위 개발계획에 수립·관리하도록 했다. 불가능 및 보존 필요지역에는 고층건물을 짓지 못하도록 했고 민감지역에는 제한적으로 허가를 내주고 있다. 런던의 불가능 및 보존 필요지역에는 강변은 20m, 세인트폴 성당이나 런던타워 등 13개 조망보호지역 주변은 30~40m로 높이 제한이 적용되며, 민감지역의 경우 약 75~100m로 내외로 여러 심의를 거쳐 제한적 허용한다.

국내 35층 룰 ’과도한 규제’ 목소리도

국토계획법 시행령에 따르면 도시 기본 계획 수립 기준은 ‘여건 변화에 따라 탄력적으로 대응할 수 있도록 포괄적이고 개략적으로’ 수립하도록 하고 있다. 높이 규제를 반대하는 쪽에서는 이 시행령을 근거로 서울시의 ‘35층 룰’이 너무 구체적이고 과도하다고 지적한다. 실제로 부산이나 대구, 광주, 인천 등 다른 주요 대도시 도시 기본계획에는 구체적인 층수를 명시하지 않았다.

물론 서울시는 장기간 전문가들과 논의를 했고 시민들과 공론화 과정을 거쳐 결정한 사회적 합의사항이라고 반박한다. 뿐만 아니라 용도 지역에 따라 높이 기준을 설정한 만큼 근거는 충분하다는 입장이다.

김예성 국회입법조사처 경제산업조사실 입법조사관은 “도시 경관의 정체성과 경쟁력을 확보하기 위해서는 도시 전체 차원의 일관된 기준이나 원칙이 필요하다”면서도 “서울시는 도시 기본계획에 구체적인 층수를 명시하며 논란이 증폭됐다”고 지적했다.

이어 김 조사관은 “지속 가능한 도시 개발과 도시 경관을 합리적으로 관리하기 위해 단순히 경직된 규제가 아니라 공동체를 위해 더 나은 방안을 모색하기 위해 노력해야 할 것”이라고 덧붙였다.

강남의 대표적인 재건축 추진 아파트인 잠실주공5단지. 연합뉴스 제공