[부동산교과서]대출 규제로 여전히 높은 분양시장 문턱

모델하우스 내부 모습. 사진은 기사와 무관.

[이데일리 김기덕 기자] “모아둔 돈이 있어야 청약을 하죠, 운이 좋아서 당첨된다고 해도 한 번에 목돈을 마련할 자신이 없어요.”

내 집 마련을 계획 중인 분들에게 분양하는 새 아파트의 청약을 권하면 이런 대답이 돌아오는 경우가 적지 않다. 무주택 실수요자에게 청약의 문이 넓어졌다지만 여전히 ‘그림의 떡’으로 보는 경우가 많다는 것이다.

과연 그럴까? 무주택자는 먼저 자신의 분양 받고자 하는 아파트의 분양가와 해당 금액별 계약금과 중도금 납부 기한에 따른 자금 계획, 본인의 대출 한도 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다.

아파트 분양은 계약 후 입주까지 통상 3년 정도 소요된다. 이 기간 중 계약금과 중도금, 잔금을 내야 한다. 보통 계약금은 분양가의 10%, 중도금은 60%, 잔금은 40% 비중으로 구성된다. 다만 이같은 비율은 법적으로 정해진 것이 아니여서 인기 단지의 경우 계약금이 15~20%인 경우도 있고, 건설사 보증으로 집단 대출이 허용되는 중도금이 40%로 낮아지는 케이스도 있다.

계약금은 말 그대로 매매거래를 시작하기 위해 첫 지급하는 금액이다. 매매거래를 해지 않겠다는 일종의 ‘책임’의 성격을 지니기 때문에 수분양자가 전매가 되지 않는 기한에 계약 해지를 원할 경우 해당 금액을 포기해야 한다. 또 계약금은 은행권 대출이 안 되기 때문에 본인 돈으로 마련해야 하지만 분양가의 10~20% 수준이여서 그나마 부담이 덜한 편이다.

분양가의 가장 큰 비중을 차지하는 것은 중도금이다. 입주 직전 내는 잔금 전까지 보통 4~6회에 걸쳐 내는 중도금은 전체 분양가 중 가장 큰 비중을 차지해 자금 압박이 심하다. 정부의 대출 규제와도 직접 연결돼 있다. 분양가가 9억원을 초과하면 중도금 집단대출이 이뤄지지 않는다. 이럴 경우 수분양자가 본인 돈으로 전체 분양가의 40~60%에 달하는 중도금을 마련해야 한다.

또 중도금은 시공사 등이 보증하는 집단 대출을 받았더라고 해도 준공 후 정해진 날짜까지 이를 되갚지 못하면 10% 내외의 높은 연체이자를 물어야 한다. 중도금은 주로 시공사와 연계돼 있는 은행에서 취급하므로 계약 전 어느 은행과 연계돼 있는지, 한도가 얼마인지 꼼꼼하게 체크해야 한다.

잔금은 준공 후 이뤄지는 마지막 단계의 계약이다. 이 단계가 완료돼야 등기 이전 등을 통해 소유권 확보가 가능하다.

지난해 ‘주택공급에 관한 규칙 개정안’으로 추첨제 대상 주택 75% 이상 무주택 우선 공급 등 무주택자 실수요자에 유리한 환경이 마련됐지만, 분양시장 문턱은 여전히 높다. 서울과 세종, 경기도 과천, 성남 분당구 등 투기과열지구 및 투기지구는 담보인정비율(LTV)가 40%라 분양가의 60%는 현금으로 들고 있어야 한다. 무주택 실수요자는 LTV가 50%로 완화되지만 투기과열지구·투기지역의 경우 집값이 6억원 이하이거나 부부합산 연소득이 6000만원 이하여야 한다.