[기막힌 경매시장]③1억짜리 아파트 500만원에 낙찰된 사연은?

△대항력있는 선순위 임차인이 있어 낙찰가가 감정가의 5% 수준까지 떨어진 대구 중구 남산동의 인터불고아시스 아파트 전경[사진=지지옥션 제공]

[이데일리 정다슬 기자] 경매 입찰을 결정하기에 앞서 가장 기본적인 확인사항은 대항력이 있는 선순위 임차인의 존재 여부다. 우리나라 주택임대차보호법은 임차인에 대한 보호를 매우 강력하게 하고 있다. 주택이라는 것은 삶의 기본이 되기 때문이다. 이에 따라 대항력을 가진 임차인은 경매로 부동산을 새롭게 취득한 매수인에게 임차인이 임차인의 지위를 보호해 달라고 요구할 수 있다.

만약 선순위 임차인이 배당을 신청해 보증금을 받고 나가겠다고 하면 낙찰자는 고민할 필요가 없다. 문제는 선순위 임차인이 배당을 신청하지 않았을 때다. 이 경우 원칙적으로 낙찰자가 보증금을 모두 인수하고 임차계약을 유지할 의무가 생기기 때문에 낙찰자 입장에서는 보증금만큼 사실상 매수금액이 올라가 버리는 상황이 발생한다.

실제 대구 중구 남산동 인터불고토아시스 아파트(생활주택) 전용면적 26.9 ㎡는 9회차나 유찰되고 현재 10번째 매각을 기다리고 있는 상태다. 연이은 유찰 끝에 이 아파트의 최저매각가격은 감정가(1억 1300만원)의 4%인 456만원까지 떨어졌다.

이전 입찰자들이 고가에 낙찰한 것도 아니다. 이 아파트는 2차례 낙찰됐는데 한번은 지난 5월 권모씨가 1111만원에, 다른 한번은 지난 8월 정모씨가 523만원에 낙찰받았다. 그러나 두 번 모두 대금을 끝내 정해진 기일까지 납입하지 않으면서 경매는 무효가 됐다.

1억원 짜리 아파트가 감정가의 5% 수준까지 떨어진 것은 사실 이 아파트에 숨겨진 비용이 있기 때문이다. 바로 세입자 황모씨의 존재다. 황씨는 근저당이 잡히기 전 전세권 설정을 한 대항력 있는 세입자로 9000만원의 전세금을 보장받은 상태다. 즉, 낙찰자가 이 아파트를 500만원에 낙찰받았다고 하더라도 사실 이 아파트의 가격은 9500만원인 셈이다.

다행히 황씨의 전세계약기간은 지난 9월 23일로 만료됐다. 이에 따라 낙찰자는 황씨에게 9000만원을 돌려주는 것으로 전세계약을 끝낼 수 있게 됐다. 그렇지 않고 만약 황씨의 계약기간이 더 있고 황씨가 이 집에 거주할 것을 주장한다면 낙찰자는 반드시 이 계약기간을 지켜줘야 한다. 만약 이 아파트의 전셋값 시세가 9000만원을 넘어선다면 낙찰자는 더 높은 전세금을 받을 수 있는 기회를 포기해야 한다는 얘기다.

어쨌든 지난 8월 경매에서도 낙찰자가 잔금 납부를 포기함으로써 이 아파트는 오는 18일 다시 한번 새 주인을 찾는 여정을 떠나게 됐다.