이지스운용, 건대입구 '몰오브케이' 부동산펀드 채무불이행 위기

[이데일리 원다연 기자] 서울 내 주요 번화가인 건대입구역 상가에 투자하는 이지스자산운용의 부동산 펀드가 자산 매각에 난항을 겪으며 대출이자 비용을 감당하지 못해 채무불이행(EOD) 위기에 처했다.

24일 이지스자산운용에 따르면 회사는 최근 ‘이지스리테일부동산투자신탁194호’에 대한 공시를 통해 “현재 펀드의 자금사정상 다음 이자지급일(6월 25일)에 납부해야 하는 대출이자 재원이 부족할 것으로 예상된다”며 “대출이자를 납부하지 못할 경우 대출약정상 채무불이행이 발생해 투자금의 손실로 이어질 수 있다”고 밝혔다.

지난 2018년 설정된 해당 펀드는 CGV건대입구점이 입점해 있는 광진구 자양동의 복합상업시설 ‘몰오브케이’에 투자하는 펀드로, 임대사업으로 운용해 발생하는 운영이익과 처분 시의 매각이익을 추구한다. 해당 펀드는 최초 설정 당시 모집 2일 만에 최대 설정액을 채우며 조기 완판되기도 했다.

해당 펀드는 애초 자산을 3년 보유 후 매각하고 청산돼야 했지만, 코로나19 이후 부동산 시장 침체로 매각이 불발되면서 수익자총회를 열어 펀드 만기와 자산에 대한 담보대출 기간을 각 2년씩 연장했다.

이지스운용은 지난해부터 매각공고를 내고 자문사를 선정해 잠재적 매수인을 접촉하는 등 자산 매각을 시도하고 있지만, 매수 희망자를 찾지 못하고 있다. 지난달에도 경쟁입찰을 진행했지만 응찰자는 없었다.

이지스운용은 자산 매각 시도와 함께 임차수요 확보도 지속하고 있다. 다만 건대입구 근처 경쟁 상업시설의 공실 장기화와 고금리 지속 등의 영향이 누적되며 현재 시장 임대료 수준으론 공실을 해소해도 대출이자와 펀드 운용을 위한 비용을 감당하기 어려운 상황이란 설명이다. 이에 오는 6월 25일로 예정된 다음 이자 지급일에 납부해야 하는 대출이자 재원이 부족한 상황이며, 대출이자 지급일을 추가 연장하는 협의도 난항을 겪고 있다.

이지스운용은 “대출이자를 납부하지 못할 경우 대출약정상 채무불이행이 발생해 투자금의 손실로 이어질 수 있다”며 “최종적으로 본건 자산에 대한 매각이 성사된다 하더라도 본건 펀드 투자자분들의 최초 투자금 대비 손실 발생 가능성이 적지 않은 상황”이라고 밝혔다.

작년 말 기준 해당 펀드의 최근 1년 수익률은 -15.01%로 집계됐다. 최근 5년은 -3.50%, 최초 설정일 이후 수익률은 -0.41%다.

(사진=이지스리테일부동산투자신탁194호 투자설명서)