부동산 들썩들썩… 고수의 ''전세 탈출'' 전략은 (VOD)

[조선일보 제공] 지난해 9월 촉발된 글로벌 금융위기는 우리나라 부동산 시장에도 깊은 상처를 남겼다. 대출 금리 부담을 견디지 못한 집주인들이 매물을 내놓으면서 서울과 수도권 일부 지역에선 고점 대비 30~40% 가까이 떨어진 아파트도 있었다. 부동산 시장의 경착륙 조짐에, 정부는 올 들어 양도소득세 감면 등 각종 부동산 규제 완화책을 줄줄이 쏟아냈다.

그 덕에 최근 부동산 시장의 분위기가 반전된 모습이다. 개점휴업 상태나 다름없던 청약 시장은 높은 청약 경쟁률을 보이며 1순위 마감에 성공하고 있다. 들썩거리는 집값에, 실수요자들은 "만약 내 집 마련 시기를 더 늦췄다가 영영 기회를 놓치는 건 아닐까"하는 조바심이 들기도 한다.

2009년 전세 탈출을 목표로 하는 내 집 마련 실수요자들을 위해 정봉주 하나은행 부동산팀장의 조언을 들어봤다. 정 팀장은 공인중개사로 10여년 활동하는 등 부동산 현장 경험이 풍부한 재테크 전문가다.

◆실물경기 회복 없이는 집값 상승 힘들어

집값이 회복될 것이란 기대감이 커지면서 떴다방이 다시 등장하는 등 부동산 시장이 들썩거리고 있다. 4월 기준 주택 거래량은 10개월 만에 4만건을 돌파했다. 일부에서는 IMF 외환위기 직후처럼 집값이 V자형으로 급등할 것이란 의견도 내놓고 있다.

이에 대해 정 팀장은 "IMF 당시엔 소득에 비해 집값이 비싸지 않았고 실물 경기도 급속히 회복되었지만 지금은 상황이 다르다"고 반론을 폈다.

현재의 가계 부채 규모는 IMF 외환위기 당시보다 훨씬 많다. 따라서 고소득층을 제외하면 일반 중산층의 투자 여력은 그리 많지 않다는 것. 정 팀장은 "집값이 완전히 바닥을 찍었다고 보지는 않는다"면서 "풍부한 시중 유동성이 흘러다니면서 부동산 시장이 들썩이고 있지만 본격적인 회복은 조금 더 시간이 걸릴 것"이라고 예상했다. 아직 기업들의 구조조정이 본격화되지 않은 만큼, 경제 상황에 따라서는 집값이 다시 방향을 바꿀 수도 있다는 것이다. 

▲ 정봉주 하나은행 부동산팀장은 목돈이 많지 않은 서민들이 굳이 무리하게 대출받아 내 집 장만할 필요가 없다고 했다.

◆1인 가구 증가… 소형 주택 유망

정 팀장은 크게 3가지 변수를 감안해서 향후 집값이 크게 오르기는 힘들 것으로 판단한다. ①고령화 ②저(低)출산 ③저(低)성장이라는 변수다.

정부가 앞으로 주택 공급을 크게 늘릴 계획이지만, 이 3가지 변수로 인해 주택 수요는 줄어들 전망이어서 집값 상승에도 제동이 걸릴 것이라는 예측이다. 그는 특히 중대형 아파트의 가격 상승이 쉽지 않을 것으로 내다봤다.

"요즘 부자 고객들을 만나보면, 현재 갖고 있는 중대형 아파트를 어떻게 처분할지를 고민하는 분들이 많아요. 고령화가 더 진행되면 이런 중대형 아파트 매물들이 시장에 나올 텐데, 이를 받아줄 수요가 탄탄하지 않아 수급 불일치가 생길 겁니다."

만혼(晩婚)과 저출산 등으로 1인 가구가 빠른 속도로 늘어나는 상황인 데다, 불황 속 저성장으로 가구 소득이 증가하는 것이 쉽지 않아서 중대형 아파트를 살 만한 여력이 되는 사람들은 그리 많지 않다는 것이다. 대신 회사가 많이 모여 있는 업무타운 주변의 소형 아파트 수요는 계속 늘어날 것으로 정 팀장은 예상했다.

◆"내 집 마련 서두를 필요 없어"

정 팀장은 눈앞에 벌어지는 현상만 바라보고 추격매수하듯 무리하게 집 구입에 동참하면 낭패 보기 쉽다고 조언했다. 장기적으로 주택 수요가 줄어들어 예전 같은 집값 급등을 기대하기 힘들어지기 때문이다.

최근 일부 지역을 중심으로 청약 열풍이 생겨난 것은, 분양가가 저렴한 데다 입지가 좋고, 세제 관련 혜택이 많다는 점이 작용했다. 그렇다고 해서 이런 투자 열기가 부동산 시장의 대세를 바꿀 정도는 못 된다는 것.

하지만 이런 조언을 들어도, 오랫동안 안전하면서도 수익성 높은 투자처로 각광받아온 부동산에 대한 미련을 쉽게 떨쳐 버리기는 힘들다. 앞으로 경기가 회복된 이후에 예상되는 인플레이션(물가 상승)에 대비하려면 부동산 등 실물에 투자하는 게 가장 확실한 투자가 아닐까?

이런 주장에 대해서도 정 팀장은 "과거에는 물가 상승과 실질 성장률이 동시에 상승하는 개발시대여서 인플레이션에 대처하는 투자처로 부동산이 주효했다"고 설명했다. 지금은 실업률이 증가하고 소득도 제자리에 머물고 있는 저성장 시대여서 설사 인플레이션 상황이 닥쳐도 과거 같은 집값 상승을 기대하기는 힘들다는 논리를 폈다.

결론적으로 정 팀장은 "서울과 수도권 지역에 서민들을 위한 주택 공급이 많이 예정돼 있는 만큼, 실수요자라면 내 집 마련을 서두를 필요가 없다"고 조언했다. 무리한 대출을 받아서 집을 사기보다는, 장기전세주택(시프트) 등을 활용하면서 기회를 살피라는 조언도 잊지 않았다.



▲ 하나은행 정봉주 부동산 팀장으로 부터 저금리시대 무주택자의 
   내집마련에 대해 들어보자.