토지 투자 원칙, '사람'과 '정부 정책'[대박땅꾼의 땅스토리]

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 토지 투자의 첫 번째 원칙인 ‘시간’에 이어 두 번째 원칙은 사람들이 원하는 곳에 투자하라는 것이다. 새만금 일대의 땅값은 왜 그렇게 올랐을까? 새만금방조제가 들어서며 대규모 간척지가 생기고 여기에 대대적인 개발이 이뤄지기 때문이다. 개발사업에 따라 항공과 철도, 도로 또한 대대적으로 확충된다.

기사내용과 무관. (사진=뉴시스)

교통이 편리해지고 대규모 개발사업이 진행되면 자연히 인구가 늘어나고 땅의 가치는 올라간다. 1970년대에 논과 밭이었던 강남 땅이 개발된 이후 아파트와 대형 오피스빌딩이 들어서고 사람들이 몰리면서 땅값이 수십 배 오른 것처럼 새만금 일대에도 인구가 늘어나며 땅값이 오르는 것이다.

아무도 거들떠보지 않는 땅도 도로가 나고 개발계획이 발표되면 그 지역 땅을 사기 위해 사람들이 찾아오고 땅값이 상승한다. 시세 차익을 기대하든 사업을 하고자 하든 땅을 원하는 사람들의 욕구가 토지에 반영되어 가격이 올라가는 것이다. 그러니 토지투자는 땅 자체가 아니라 땅을 이용하고자 하는 사람의 욕구에 투자하는 행위라고도 할 수 있다. 여기서 토지투자의 중요한 원칙이 나온다. 투자를 할 때 내 마음에 드는 땅이 아니라 사람들이 원하는 땅을 매입해야 한다는 것이다.

세 번째는 정부 정책을 따라가야 한다는 것이다. 땅의 용도는 정부가 결정하여 관리한다. 내 땅이라고 하더라도 마음대로 건물을 세우거나 개발할 수 없다. 내 땅이 국립공원 안에 있다고 생각하면 이해하기 쉽다. 국립공원 안에 있으면 내 땅이지만 나무를 베는 것도 불법이고 건물을 세우고 싶어도 허가가 나지 않는다.

정부는 5년마다 국토종합개발계획을 발표한다. 신도시를 짓거나 철도나 도로를 새로 낸다. 그에 따라 땅의 용도가 바뀌고 가격이 변동한다. 개발이 제한되었던 보전녹지의 용도가 바뀌어 아파트 단지나 대규모 생산시설이 들어서면 해당 땅값은 물론 주위까지 일제히 상승한다. 토지투자는 이런 지역을 미리 저가에 매입하여 차익을 얻는 것이다. 따라서 토지투자는 정부 정책을 따라간다고 할 수 있다.

전은규 대박땅꾼 부동산연구소장