[부동산교과서]재건축 대신 리모델링?… 같은 점·다른 점은?

[이데일리 김기덕 기자] 재건축이 좋을까요? 아님 리모델링이 더 나을까요?

노후된 아파트를 보유한 실소유자는 물론 새 아파트를 찾는 수요자들이 가장 많이 하는 질문 중 하나다.

단순히 기존 아파트를 허물고 새로 짓는 재건축과 기존 건물을 증축해 다시 쓰는 리모델링은 건축 방식 외에도 다른 점이 한 두 가지가 아니다. 어떤 사업 방식을 택하는 지에 따라 세금, 사업 기간 등 표면적인 부분 외에도 사업성도 아예 달라질 수 있어 사전에 꼼곰히 개념을 숙지할 필요가 있다.

먼저 리모델링과 재건축을 구분 지을 수 있는 가장 큰 점은 사업 기간이다. 리모델링은 준공 후 15년 이상 된 건축물을 대상으로 한다. 전면 철거 방식이 아닌 철골 보강, 설계 변경 등을 통해 기존 건물을 증·개축 하는 아파트 리모델링은 재건축 사업 연한(30년)에 비해 절반이나 짧다. 사업 시작 단계인 건축물 안전진단 조건 역시 재건축은 조건부 재건축에 속하는 D등급 혹은 E등급을 받아야 하지만 리모델링은 B등급 이상이면 사업 추진이 가능하다.

구체적으로 리모델링 사업은 ‘조합 설립→ 안전진단→ 건축·도시계획심의→ 사업계획(행위허가) 승인→ 이주·착공→ 입주’ 등으로 이뤄져 까다로운 절차를 거쳐야 하는 재건축에 비해 간소한 편이다. 리모델링은 보통 사업 시작 이후 준공 때까지 평균 5~6년이 걸린다. 이를 감안하면 2000년도 지어진 아파트가 2015년부터 리모델링을 시작하면 2020년이면 사업 완료가 가능하다는 계산이 나온다. 이는 평균 40년 가량(준공 후 30년 재건축 연한 포함) 걸리는 재건축에 비해 훨씬 빠른 편이다.

각종 규제 적용을 받지 않는다는 점도 리모델링의 장점 중 하나다. 리모델링은 2018년 부활한 재건축초과이익환수제를 적용받지 않아 재건축 부담금이 없는데다 조합원 지위양도 제한도 없다. 또 용적률 제한(재건축 시 일반주거지역 법적상한용적률 최대 300%)이 없어 수직증축을 통해 일반 분양 수익을 얻을 수 있다.

이런 점에서 리모델링 사업이 재건축을 대체하는 사업으로 부각되고 있다. 리모델링 사업은 아파트를 위로 올리는 수직 증축과 각 세대를 앞뒤 혹은 옆으로 넓히는 수평 증축이 있다.

만약 수직 증축을 통해 사업을 추진하면 15층 이상 아파트는 최대 3개 층 수직 증축, 14층 이하 아파트는 2개 층을 더 올릴 수 있다. 수평 증축은 전용 85㎡ 미만은 전용면적 40% 이내, 85㎡이상은 전용면적 30% 이내에서 세대 면적을 넓힐 수 있다. 수평 증축을 통해서는 조합원의 이익을 높이고, 수직 증축을 통해서는 일반 분양을 받아 사업 비용을 충당할 수 있다.

다만 리모델링이 재건축에 비해 불리한 점도 있다. 최대 늘릴 수 있는 가구 수가 15%로 제한된다. 만약 총 300가구로 구성된 아파트를 리모델링하면 늘어날 수 있는 가구 수가 45가구에 불과한 것이다

또 리모델링은 사업기간이 짧은 대신 사업을 추진하는 단지가 보통 용적률이 높은 경우가 많아 사업성이 좋지 않은 경우가 많다. 또 내력벽(건물의 하중을 견디기 위해 만든 벽) 철거 허용이 연기되면서 자유로운 평면 설계에 한계가 있다는 것도 단점으로 지적된다.

리모데링과 재건축 사업 비교.