[강북 '10억' 시대]③과천 분양가 3.3㎡당 3천만원대 가능할까

[이데일리 원다연 기자] 서울 밖에서는 ‘준강남’으로 불리고 있는 경기 과천의 집값이 10억원 시대에 성큼 다가서고 있다. 모두 9개 사업장이 재건축 사업을 진행하고 있는 과천에서 치열해지고 있는 시공권 수주 경쟁이 분양가와 함께 집값을 밀어올리고 있어서다. 실제 부동산114에 따르면 이달 첫째 주 과천 아파트값은 전주보다 0.15% 오르며 경기·인천 지역에서 가장 높은 상승폭을 보였다.

지난달 과천주공1단지 시공사 선정에 참여한 건설사들은 저마다 일반분양가를 3.3㎡당 3300만원 이상으로 책정하겠단 조건을 내세웠다. 이는 불과 1년 전 과천 주공 7-1단지 재건축 아파트의 분양가를 20%나 웃도는 금액이다. 그러나 올 하반기부터 차례로 분양을 앞두고있는 과천 재건축 단지들이 실제로 3.3㎡당 3000만원 이상으로 일반 분양가를 책정하기는 어려울 전망이다. 고분양가 논란이 일자 HUG(주택도시보증공사)가 ‘고분양가 사업장 분양보증 처리기준’을 시행한다고 밝혀서다.

이 기준에 따라 HUG는 서울과 재건축·재개발 사업장 위주로 신규 공급이 예정된 지역을 ‘고분양가 관리지역’과 ‘고분양가 우려지역’으로 구분해 관리하게 된다. 과천은 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동구)와 함께 고분양가 관리지역에 포함됐다. HUG 측은 “기반시설과 입지여건이 좋고 신규주택 공급량이 부족해 고분양가로 분양에 성공할 경우 다른 지역으로 이를 확산시킬 우려가 있는 지역을 대상으로 선정했다”고 설명했다.

과천이 포함된 관리지역에서 ‘고분양가 사업장’으로 분류되면 HUG의 분양보증을 받을 수 없다. 주택공급에 관한 규칙은 30가구 이상을 신규 분양하는 주택사업자는 분양보증을 받고 지자체에 입주자 모집 승인을 신청할 때 이 분양보증서를 갖추도록 규정하고 있다. 분양을 위해선 사실상 HUG의 분양가 기준을 따를 수밖에 없는 이유다.

‘고분양가 사업장’인지의 여부는 해당 사업장 인근 아파트의 분양가나 매매가와 비교해 결정된다. 구체적으로는 해당 사업장의 평균 분양가가 인근 아파트의 평균 분양가 또는 평균 매매가의 110%를 초과하는 경우나 당해 사업장의 평균 분양가 또는 최고 분양가가 해당 지역에서 최근 1년 이내에 분양한 아파트의 이를 초과하는 경우에 고분양가 사업장으로 분류된다.

과천의 경우는 올해 분양보증을 신청하는 재건축 단지들의 분양가 비교 대상 단지가 지난해 분양한 ‘래미안 센트럴스위트’가 된다면 분양가가 3.3㎡당 3000만원을 넘기기 어렵게 된다. 과천 주공 7-1단지를 재건축해 지난해 5월 분양한 래미안 센트럴스위트의 평균 분양가는 3.3㎡당 2678만원이었기 때문이다.

HUG 도시정비팀 관계자는 “입지와 세대수, 브랜드 등이 유사한 아파트가 기본적으로 비교 분양가 산정의 비교 기준이 된다”며 “이 가운데 최근 1년 이내에 분양한 아파트나 분양 진행 중인 아파트가 없다면 아무래도 준공시점이 최근인 아파트 순으로 비교기준이 될 것”이라고 말했다.

관리지역과 달리 본사의 심사를 거쳐 분양보증 여부를 결정하게 되는 ‘우려지역’에는 강남4구를 제외한 서울 지역과 부산의 해운대·남·수영·연제·동래구가 포함됐다. HUG 측은 시장 모니터링을 통해 이 같은 고분양가 관리 대상 지역을 확대해 나간다는 계획이다.