상가 계약 만료 하루 전 "연장 안할게요"…대법 "종료 인정"

[이데일리 최오현 기자]상가 임차인이 임대차기간 만료일 전 언제라도 갱신하지 않겠다고 통지한 경우, 묵시적 계약 갱신이 인정되지 않고 만료일에 계약이 종료한다고 봐야한다는 대법원 판결이 나왔다. 그간 이를 다투는 소액사건이 많았지만 대법원 판례가 나온 것은 이번이 처음이다.

(사진=방인권 기자)

21일 법조계에 따르면 대법원 1부 (주심 김선수 노태악 서경환)는 지난달 27일 임차인 A씨가 임대인 B씨를 상대로 “임대차 보증금을 돌려달라”며 낸 소송에서 일부 원심 판결을 뒤집고 사건을 수원지법으로 환송했다.

A씨는 2018년 12월 31일부터 2020년 12월 30일까지 보증금 3000만원에 월세 180만원으로 임대인 B씨와 상가임대차 계약을 체결했다. A씨는 계약 만료 하루 전인 2020년 12월 29일 B씨에게 계약을 연장하지 않겠다고 통지했고, 다음해 1월 27일 점포를 B씨에게 인도했다.

하지만 B씨는 계약 만료일 1개월 전까지 A씨가 갱신 거절 의사를 표현하지 않았으므로, 계약이 묵시적으로 갱신된 것으로 봐야한다며 보증금을 돌려주지 않았다. A씨는 B를 상대로 소송을 걸었고, 보증금에서 차임료와 관리비 등을 공제하는 과정에서 계약 종료일이 쟁점으로 떠올랐다.

1심과 2심은 임대차 만료 1개월 전부터 계약 만료일 사이에 세입자가 계약 갱신 거절을 통지해도 묵시적 갱신이 인정된다고 봤다.주택임대차보호법과 달리 상가임대차보호법은 갱신거절에 대한 구체적인 기간 제한을 두지 않고 있지 때문에, 주택임차법 규정을 대입해 바라봐야 한단 것이다. 주택임차법에 따르면 임차인은 임대인에게 계약이 끝나기 2개월 전까지 갱신 거절 의사를 밝히지 않으면 계약이 연장된다고 바라본다. 따라서 계약 거절 통지일로부터 3개월 후 효력이 발생한다는 상가임대차법 조항에 따라 B씨가 A씨에게 보증금에서 석 달 치 월세와 관리비 등을 제외하고 돌려주면 된다고 판단했다.

그러나 대법원은 “묵시적 갱신의 성립 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다”며 판단을 달리했다. 대법원은 “상가임대차법에 임차인의 갱신거절 통지기간에 대하여 명시적인 규정이 없는 이상 원칙으로 돌아가 임차인의 갱신거절 통지기간은 제한이 없다고 봐야한다”고 판시했다.

이어 “만약 이 조항이 임차인의 갱신거절 통지 기간을 한정한 것으로 해석한다면 임차인 의사에 반해 묵시적 갱신을 강제하는 결과가 된다”며 “이는 상가건물 임차인을 보호함으로써 경제생활의 안정을 보장하고자 하는 상가임대차법의 입법 취지에 반한다”고 덧붙였다. 그러면서 2020년 12월 31일 이후 차임과 미납관리비를 지불해야한단 원심을 판결을 다시 심리하도록 했다.