`서민 울리는` 전세난 언제 끝나나

[이데일리 이진철 기자] 정부의 `1.13 전세안정대책`에도 불구하고 서울·수도권 전세난이 좀처럼 수그러들 기미를 보이지 않고 있다.

전문가들은 집 구매능력이 있는 수요자들이 매매시장에 진입하지 않고 전세시장에 계속 머무르는 분위기가 지속된다면 전세난이 연중 이어질 수밖에 없다고 전망했다.

반면 최근 서울·수도권의 전세난은 지난 2008년말 금융위기 당시 역전세난 여파의 바닥효과도 있기 때문에 하반기부터는 전세시장이 안정을 찾을 것이란 분석도 있다.

◇ 주택구매 미루는 대기수요.. 전세난 지속 전문가들은 올해 불확실한 집값 전망으로 집을 사지않고 전세로 눌러앉는 대기수요가 지속되고, 신규입주 감소에 따른 전세물량 감소, 재건축·재개발 철거 이주수요 등으로 올해 전세시장 불안이 지속될 가능성이 높다고 보고 있다.

박덕배 현대경제연구원 연구위원은 "올해 입주물량이 줄어들고, 강남권의 재건축사업 본격화에 따른 대규모 이주수요 등이 예상되면서 전세난이 가중될 것이란 심리적인 요인도 최근 전셋값 상승의 한 원인"이라고 분석했다.   박 연구위원은 특히 "매매수요는 극도로 침체된 반면 전세수요는 크게 확대되는 왜곡된 주택시장 수급이 개선되지 않으면 전세난은 계속될 수밖에 없다"고 전망했다.

김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "과거엔 전셋값이 오르면 일부 전세수요가 매매로 갈아타고, 그 과정에서 신규입주 물량이 공급되면서 전세시장이 안정을 되찾는 구조였다"면서 "그러나 최근 전세난은 이같은 시장기능이 제대로 발휘되지 못하고 있다"고 지적했다.

정부가 이달 기준금리를 인상했지만 여전히 저금리 기조가 유지되고 있다는 점도 전세난을 가중시키는 원인으로 지적된다. 집주인들이 저금리로 인해 전세보증금으로는 이자수익을 기대하기 힘들기 때문에 월세로 전환하려는 수요가 갈수록 늘고 있다.   손은경 하나금융연구소 수석연구원은 "월세로 전환되는 전세물량이 많아지다보니 그만큼 전세물건이 적어지고 전세난도 가중되고 있는 것"이라고 말했다.

손 수석연구원은 "현재 서울지역 아파트 매매가격 대비 전셋값 비율이 50%에 미치지 않는다는 점을 감안할 때 전세로 살던 세입자들이 전셋값이 오른다고 해서 집을 구입할 수 있는 능력에는 한계가 있다"면서 "전세시장이 빠른 시일내에 안정을 되찾기는 어려울 것"이라고 예상했다.

◇ 2년전 전셋값 폭락 기저효과.. 하반기부터 안정 전망도 반면 작년 가을이사철부터 시작된 전세난의 한 원인이 2008년말 금융위기 시기에 역전세난의 영향이라는 점에서 올 하반기에는 안정세로 돌아설 것이란 분석도 나오고 있다.

2008년말부터 2009년초까지 금융위기와 강남권 재건축 대단지 입주가 겹치면서 집주인들은 세입자를 구하지 못하고 전셋값이 폭락하는 역전세난이 벌어졌다. 최근 전셋값 급등은 당시 낮은 가격에 입주한 전세물건들이 2년 전세계약 만기가 돌아와 작년말부터 올 상반기까지 높아진 가격에 재계약이 이뤄진 영향이 크다는 것이다.

김선덕 건설산업전략연구소장은 "올 상반기까지는 2008년말부터 2009년초까지 전세가격 폭락시기에 싸게 전셋집을 구한 세입자들이 2년이 지나면서 전세계약 만기가 돌아오게 된다"면서 "상반기까지 2년전 기저효과로 전셋값 상승이 불가피하지만 하반기 들어선 진정국면에 접어들게 될 것"이라고 말했다.

박재룡 삼성경제연구소 수석연구원은 "전세난이 매년 연례행사처럼 문제시되고 있지만 연중 내내 전세시장 불안이 지속되지는 않을 것"이라며 "최근 전세난은 주택이 `소유`에서 `거주` 개념으로 옮겨가는 사회적 인식변화 과정에서 매매와 전세시장의 수급불균형이 연동돼 나타나는 측면이 있다"고 밝혔다.