[클릭! 富동산]부모님 동거로 상속받아 2주택, 비과세 혜택은?

윤나겸 세무사

[윤나겸 세무사] Q) 몇 년 전 연로하신 어머니를 모시기 위해 세대를 합가하였습니다. 얼마 전 지병으로 어머니가 돌아가셔서 이젠 함께 살던 주택을 정리하려고 합니다. 합가 이전부터 1주택을 소유하고 있던 저희 부부는 상속으로 인해 1주택이 더 생겼고, 세대원 상속은 비과세 혜택을 받지 못한다고 하던데 이럴 경우 세금 혜택은 없는 건가요? 만약 공동으로 지분을 갖게 되면 해석이 달라지나요?

A) 예전에는 1세대1주택 비과세는 세대 단위로 판정하는 것이므로 동일 세대원간의 소유권 변동은 고려사항이 아니고, 동일 세대원으로부터 상속받은 경우 사망 전·후로 변동이 없으므로 비과세 혜택을 받지 못한다고 규정하였습니다.

하지만 별도로 세대를 구성하다 상속을 받은 경우는 비과세 혜택을 받고, 동거봉양을 위해 같은 세대를 구성하다 상속을 받을 때는 비과세 혜택을 못 받게 되어 불합리하다는 지적이 있었습니다. 도리어 부모님 봉양을 안 하도록 법에서 막고 있다는 허점이 보여 2010년 2월 18일 이후부터는 동일세대간 상속의 경우라도 동거봉양을 위해 합가했다가 동거하던 주택을 상속받게 되면, 원래 소유하고 있던 주택을 양도할 때 1세대1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있게 되었습니다.

여기서 공동지분일 경우 오해하기 쉬운 부분을 체크해보겠습니다. 상속으로 인하여 여러 사람이 공동으로 1주택을 소유하게 되는 경우, 공동상속주택의 소수지분자(주된 소유자 외)가 당해 공동상속주택 이외의 다른 주택(일반주택)을 양도하는 때에는 다른 주택에 대한 1세대1주택 비과세 여부를 판정함에 있어서 공동상속주택은 소수지분자의 주택으로 보지 아니합니다.

즉, 지분이 가장 큰 소유자의 주택으로 보고 나머지 소수지분자는 주택이 없는 것으로 봅니다. 단, 소유지분이 동일한 경우에는 상속지분이 가장 큰 상속인을 소유자로 하고, 없을 경우 당해주택에 거주하는 자, 없을 경우 최연장자로 합니다.

예를 들어 부모와 자녀가 별도세대를 구성하고 있는 상황에서 부(父)와 모(母)가 각각 1주택을 소유하다가 부모가 함께 거주하던 주택을 부의 사망으로 인하여 모를 포함한 자녀들이 공동으로 상속받았을 경우, 모가 본인 소유의 주택을 양도하는 경우 비과세 여부는 신중하게 살펴보아야 합니다.

모가 자녀들과 균등지분으로 상속을 받았다면 상속주택은 상속개시 당시 당해 주택에서 거주하던 모의 소유주택에 해당되고, 부와 모는 동일세대이므로 상속주택 비과세특례 규정을 적용받을 수 없습니다. 반면 장남이 지분을 가장 많이 상속받았다면 상속주택은 장남 소유주택에 해당되므로 모의 일반주택 양도는 1세대1주택에 해당되어 비과세를 받을 수 있습니다.

이 때 한가지 고려할 사항이 공동상속주택의 범위에서 소수지분자의 공동상속주택은 1채에 한하는 것으로 보아야 합니다. 예를 들어 거주자가 공동상속주택을 2채 소유한 경우 1채의 소유지분은 주택 수에서 제외되나 나머지 1채의 지분은 소수지분인 경우에도 제외되지 않고 일반주택으로 보아 주택수에 포함될 수 있다고 판단됩니다.

상속주택은 피상속인이 가장 오래 보유하는 등의 1채에 대해서만 특례가 인정이 되기 때문에 양도하기 전에 순서를 정해 본다면 많은 절세가 가능하리라고 봅니다. 하지만 케이스에 따라 달리 적용되므로 전문가와 상담을 통해 적합한 세무 설계를 하시는 것이 바람직합니다. [월간 ‘전원속의 내집’(http://www.uujj.co.kr) 제공]