훈풍 부는 경매·공매 시장, 주의점은?[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 서울 아파트 경매 낙찰가율이 1년 10개월 만에 최고치를 기록했다고 한다. 서울뿐만 아니라 전국적으로도 낙찰가율이 상승하고 있어 경매시장에도 훈풍이 불고 있다. 저렴한 가격에 부동산을 매수할 수 있다는 장점 때문에 경매에 도전하는 사례가 많다.

그러나 경매는 낙찰받으려는 부동산의 권리분석이 복잡하고 경매절차도 익숙하지 않아 접근하기 쉽지 않은 영역 중 하나다. 실제로도 경매에서 낙찰을 잘못 받아 사고가 발생하는 사례가 종종 있고, 숨겨진 권리를 찾아내지 못해 큰 손해를 입는 경우도 많다.

서울 중구 남산에서 바라본 아파트 단지의 모습. (사진=뉴스1)

경매는 채무자가 빚을 갚지 못하면 채무자 소유 부동산을 채권자가 강제로 매각할 수 있도록 하는 절차다. 경매가 진행돼 낙찰이 되면 낙찰금액에서 기존 채권자가 순서에 따라 배당을 받는다. 낙찰가격이 전체 채무보다 적은 경우에는 모든 채무자가 채무 변제를 받지 못하게 되므로 배당순서가 중요할 수밖에 없다. 이와 비교해서 볼 수 있는 절차가 공매인데, 경매가 사인간의 채무를 원인으로 한다면 공매는 세금이나 공과금 채무를 원인으로 한다.

경매와 공매는 모두 최저입찰가격을 정하게 되는데 경매나 공매를 시작하기 전 감정평가를 통해 최저입찰가격을 정한다. 이때 최저입찰가격 이상으로 입찰한 사례가 없다면 유찰이 되고 다시 매각기일을 정해 경매나 공매가 진행된다. 이때 최저입찰가격이 낮아지는데 경매는 통상 이전보다 2~30% 낮춰서 진행하고, 공매는 10% 낮춰서 진행한다. 경매는 계속해서 낙찰자가 없더라도 경매를 신청한 사람이 경매예납금을 추가로 납부하면 경매 진행이 가능하지만, 공매는 최초 최저입찰가격보다 50% 낮췄음에도 낙찰자가 없으면 사실상 공매를 중단한다. 입찰에 참가하는 방식에도 차이가 있다. 경매는 법원에 직접 참석해서 입찰해야 하지만, 공매는 온비드라는 홈페이지를 통한 전자입찰이 가능하다. 또 낙찰받으려는 부동산에 임차인 등 점유자가 있는 경우 경매절차에서는 ‘인도명령제도’를 활용해 쉽게 해결할 수 있지만 공매는 별도로 부동산인도소송을 제기해야 해서 번거롭다.

경매와 공매를 잘 활용하면 싼 값에 부동산을 취득할 수 있는 장점이 있다. 그러나 가등기가 설정돼 있거나 배당요구를 하지 않은 대항력 있는 임차권 등과 같이 숨은 권리를 정확히 분석하지 못하면 자칫 큰 손해로 이어질 수 있다. 그나마 공매가 경매에 비해 권리분석이 쉬운 편이지만, 경매에 비해 낙찰가격이 높은 경우가 많고 임차인 등 점유자로부터 부동산을 인도받는 것이 쉽지 않은 단점이 있다.

또 투자 가치가 있는 매물은 경매나 공매에서의 낙찰가격이 시세와 크게 다르지 않아 경매나 공매를 통해 매수해야 할 실익이 없고, 시세보다 크게 저렴한 매물은 투자 가치가 없거나 위험이 내재되어 있는 경우가 많아 주의해야 한다. 언제나 싸고 좋은 것은 드물다는 이치를 기억해야 한다.

김예림 변호사.