[아파트 돋보기]세입자가 동대표를 한다면..문제 없을까③

서울 노원구 일대 아파트 단지 모습. (사진=연합뉴스)

[이데일리 성문재 기자] 우리나라 주택 중 75%는 아파트·연립·다세대주택처럼 여러 가구가 모여사는 공동주택 형태다. 대한주택관리사협회의 도움을 받아 공동주택에서 실제 벌어지고 있거나 일어날 수 있는 다양한 사례들을 통해 꼭 알아둬야 할 상식은 물론 구조적인 문제점과 개선방안, 효율적인 관리방법 등을 살펴본다.

지난 2주([아파트 돋보기]세입자가 동대표를 한다면..문제 없을까, [아파트 돋보기]세입자가 동대표를 한다면..문제 없을까②)에 걸쳐 세입자가 입주자대표회의 구성원인 동별 대표자가 될 수 있도록 하는 공동주택관리법 일부 개정법률안의 맹점에 대해 살펴봤습니다. 이번 시간에는 어떤 대안이 있는지를 정리해보겠습니다.

첫째, 표준 관리규약의 제정입니다. 현재 관리규약에 관해서는 시·도지사가 관리규약 준칙을 제·개정해 보급하고 각 단지는 이를 참고해 관리규약을 제·개정해 운영하고 있습니다. 다시 말하면 관리규약 준칙의 내용이 시·도별로 다를 수 있다는 뜻입니다.

관리규약의 제·개정 권한은 소유자 기준이 아닌, 직접점유자(거주자)에게 있습니다. 또한, 관리규약은 공동주택관리에 관한 입주자 등의 직접적인 권익과 관계된 사안을 규정하고 있습니다. 사용자의 권익보호에서 관리규약 및 준칙이 끼치는 영향은 막대합니다.

따라서, 공동주택관리에 관한 중요한 관리방법에 대해서는 이해당사자 및 관련 전문가, 종사자 등의 의견을 반영한 표준관리규약을 중앙정부에서 마련해 고시화하도록 하자는 겁니다.

그리고 시·도지사는 해당 시·도에서 사업계획승인 시 특화된 시설물(경사지붕, 1층 전용 정원, 옥상 테라스, 무인택배함, 태양광시설) 등 해당 지자체가 별도로 승인한 시설 등에 대한 관리방안을 반영할 수 있도록 하는 제도 개선에 대해 검토가 필요합니다.

이해당사자 등의 의견 반영 방법은 이해당사자 등으로 구성된 별도의 위원회를 구성하거나 간담회 또는 공청회 개최를 통해 하면 됩니다. 분쟁을 예방하기 위해서는 투명한 이해관계 조정 절차가 우선이라는 것이 대한주택관리사협회의 설명입니다.

둘째, 공동주택표준임대차계약서의 제정 보급입니다.

공동주택이 단독주택과 다른 점 중 하나가 공용부분이 존재한다는 겁니다. 특히 의무관리대상 공동주택은 주택의 장수명화 실현과 체계적 관리를 위해 법령에 따른 의무적 유지보수에 관한 규정(소방시설, 전기시설, 어린이놀이시설, 안전점검 등에 관한 규정)이 있습니다.

이에 관한 비용 부담 주체 등은 엄밀한 의미에서 관리규약에서 규정할 사항이라 할 수 없는데요. 같은 사용자라해도 공용부분관리에 관한 비용부담은 전세권자인지 임차권자인지에 따라 상이할 수 있기 때문입니다.

또한, 관리주체 입장에서도 특정 세대가 소유자인지 전세권자인지 임차권자인지 여부는 중요한 검토대상이 아니라는 입장입니다. 공동주택 회계처리에 관한 회계처리기준 및 관리규약 규정 내용에 따라 투명한 회계처리를 하는 것이 관리주체의 의무라는 이유에서입니다.

따라서, 지출된 비용 중 부담 주체 결정문제는 관리비 고지서의 내용을 참고해 임대차계약내용에 부담주체에 대한 사항을 명확히 해둘 필요가 있다는 겁니다.

셋째, 부과기간 또는 상각기간에 관한 명확한 기준을 제시하는 겁니다.

특히 소유자가 부담하는 장기수선충당금 이외에 경제적 효과가 1년 이상 있는 공사(선급비용) 등의 부과기간에 관한 기준을 제시할 필요가 있습니다.

오배수관 준설공사나 수목전지 비용 등이 대표적인 경우입니다. 특히, 수목전지 비용의 경우 강전지(줄기 및 주요 가지를 제외한 전지, 향나무 수형만들기 등)의 공사에 따른 미관개선 효과는 최소 임대차계약 기간 2년보다 깁니다.

이 비용의 부과기간을 너무 단기로 처리하는 경우 해당 기간에 거주한 임차인에게는 불이익이 주어질 수 있습니다.

따라서, 별표 등으로 해당 항목의 부과 내지 상각기간을 표준적으로 제공하는 것이 사용자의 권리를 보호하기 위한 하나의 안전장치가 될 수 있습니다.

넷째, 해당 세대의 간접점유자인 비거주소유자를 참여시키는 방안입니다.

앞에서 살펴본 이유들 때문에 관리현장에서는 이번 개정안이 ‘취지는 좋은데, 방법이 잘못된’ 대표적인 사례라는 말이 나오고 논란이 되고 있다고 주택관리사협회는 설명했습니다. 좋은 취지를 살릴 수 있는 대안 마련, 그런 이유에서 협회에서 제시하고 있는 대안에 대해 검토해볼 필요가 있습니다.

◇[아파트 돋보기]는 독자 여러분이 공동주택에서 생활하면서 겪게 되는 다양한 상황들에 대해 이야기 나누려고 합니다. 궁금한 점이나 개선이 필요하다고 생각되는 점을 이메일(mjseong@edaily.co.kr)로 남겨주시면 도움 드리겠습니다.