[좋아요!부동산]대지지분 같아도 대지비는 다른 분양가

[이데일리 원다연 기자]

(사진=연합뉴스)

자녀들이 살 집을 준비하기 위해 최근 다시 신규 분양아파트를 눈여겨 보고 있는 이모(56·여)씨는 새 아파트의 분양가격에 대지비가 층마다 다르게 책정된 것이 의아했다. 이씨는 “같은 평형이면 어차피 대지지분이 같은데 대지비는 왜 다르게 책정돼 있는 건지 모르겠다”고 말했다.

지난해 4월부터 민간 주택에 대한 분양가 상한제가 폐지되면서 민간 분양아파트에 대해서는 대지비, 건축비와 그 둘을 합한 총 분양가격이 공고된다. 아파트를 분양받으면 단지의 총 대지면적을 분양건물 연면적에 대한 평형별 건물의 연면적 비율로 나눈 대지를, 다시 평형별 세대수로 나눈 만큼 소유하게 되기 때문이다.

이런 이유로 세대별 대지지분은 같은 평형을 구성하는 세대끼리는 모두 동일하다. 그럼에도 분양가격에서 차지하는 대지비의 비중은 같은 평형에서도 층마다 최고 평균 5000여 만원까지 차이를 보인다. 전문가 역시 원칙적으로 층마다 대지비가 차이를 보일 이유는 없다고 지적한다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “대지비에는 토지 조성비 등이 포함된 것이기 때문에 단순 땅값보다는 플러스 알파가 될 수 있다”면서도 “층별로 대지비가 차이나는 이유는 설명하기 어렵다”고 말했다.

이는 당초 분양가격이 아파트 공급에 들어가는 대지비와 건축비에 기초해 산정되는 대신 인근 아파트의 시세에 맞춰 책정된 총 분양가격을 임의의 비율에 따라 대지비와 건축비로 나누는 역(逆)산정 방식이 관행으로 이뤄지고 있기 때문이다. 허용회 감정평가사는 “분양가격에서 대지비를 정상적인 토지 가격이라고 볼 수 없다”면서 “강남의 경우 평당 분양가가 4000만원이 넘어가기도 하는데 이는 공급자가 시장에서 수용될 수 있는 최대치의 분양가를 정해놓고 그 안에서 임의로 대지비와 건축비를 나누는 것”이라고 밝혔다.

이에 대해 국토교통부 주택정책과 관계자는 “분양가 상한제 적용을 받지 않는 민간주택에 대해서는 분양가 산정에 관한 규칙이나 시행지침이 적용되지 않는다”며 “대지비를 어떻게 규정하고 산정하든 자율적인 부분”이라고 말했다. 대지비가 실제론 대지에 대한 가격이 아니어도 문제될 것이 없단 얘기다. 이에 대해 윤철한 경제정의실천연합 부동산국책사업감시팀장은 “땅값은 몇층이든 가격이 같은데 사업자들이 조망권 프리미엄 등을 분양가에 끼워넣고 있다”며 “단순한 상품이 아닌 주거권과 관련된 주택 공급에 있어선 정부의 가격 개입이 필요하다”고 지적했다.