[좋아요 부동산] '11·3 대책' 후 분양 재개…청약 시 유의점은?

[이데일리 원다연 기자] 지난 3일 발표된 ‘실수요자 중심의 시장 형성을 통한 주택시장의 안정적 관리 방안’(11·3 부동산 대책) 이후 중단됐던 아파트 분양 일정이 이르면 오는 25일부터 재개된다. 대책의 후속조치로 1순위 청약 조건과 재당첨을 강화하는 등의 내용을 담은 주택공급규칙 개정안이 지난 15일부터 시행되면서 주택도시보증공사(HUG) 역시 이날부터 분양보증 발급 업무를 재개해서다. HUG는 정부의 대책 발표 이후 규제 대상 지역에 대한 분양보증 발급을 잠정 중단해왔다.

분양보증이 재개되면서 서울 강남 재건축 단지를 포함해 ‘조정 대상지역’에서 연말까지 모두 1만 4000여가구가 분양될 예정이다. 부동산인포 집계에 따르면 연말까지 조정대상지역의 분양 예정 물량은 △서울 15개 단지 5463가구 △동탄2신도시 2개 단지 1117가구 △남양주 2개 단지 1291가구 △세종 3개 단지 3507가구 △부산 6개 단지 2660가구다. 당장 개정된 주택공급규칙의 적용을 받기 시작하는 단지들로, 청약에 나서기 전 청약과 당첨에 제한이 될 사항이 없는지 살펴봐야 한다.

가장 우선 따져봐야 할 점은 이번 분양 물량이 공급되는 지역에서 최근 5년 사이 청약에 당첨된 사실이 있는 지다. 일정 기간 청약 재당첨에 제한을 받는 대상지역에서 공급하는 주택 청약에 1~5년 사이(지역·주택규모에 따라 상이) 당첨된 사실이 있는 사람이 새로 포함돼서다.

구체적으로 수도권 과밀억제권역 안에서 전용면적 85㎡ 이하 주택에 당첨된 경우 5년간, 전용 85㎡ 초과 주택에 당첨된 경우 3년간 당첨이 제한된다. 수도권 과밀억제권역 밖에서 당첨된 경우는 주택 규모가 전용 85㎡ 이하면 3년, 초과면 1년간 재당첨이 제한된다. 재당첨 제한을 따지는 ‘당첨’은 청약통장을 사용해 당첨된 경우면 모두 해당하기 때문에, 청약자가 당첨 후 실질적으론 계약을 하지 않거나 당첨 후 분양권을 전매한 경우도 마찬가지로 재당첨이 제한된다.

청약자 본인이 아닌 같은 세대원의 청약 당첨 여부도 고려해야 한다. 같은 세대원이 5년 사이 주택에 당첨된 사실이 있는 경우 청약 1순위에서 제외되기 때문이다. 세대원이 당첨사실이 있는 경우라도 이후 세대 분리를 통해 자녀나 부모는 1순위 요건을 갖출 수 있지만, 부부는 어느 한쪽에 당첨 사실이 있으면 세대를 분리하더라도 1순위에서 제외된다. 이외에도 세대주가 아닌 경우, 2주택 이상을 가진 세대에 속한 경우도 이번 개정안에 따라 1순위에서 제외된다.

이 같은 재당첨 제한과 1순위 제한 요건 강화는 15일 입주자모집승인 신청분부터 적용된다. 적용 기준이 되는 입주자모집승인 신청 시점이란 주택사업주체가 분양보증 이후 지자체장에 입주자모집공고안 등에 대한 승인을 신청한 때다.

다만 연내 분양을 앞둔 물량에 대해선 청약통장 없이도 청약을 할 수 있는 길은 남아 있다. 11·3 부동산 대책은 청약신청금만 내면 청약이 가능했던 2순위 청약자에게도 청약통장 사용을 의무화하는 방안을 담았지만 이 방안은 내년 1월 입주자모집승인 신청분부터 적용된다.