주택 증여 절세에 효과적인 '재개발' 입주권[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 지난해 자녀에게 주택을 증여한 건수가 최대치를 기록했다. 다주택자에 대한 양도소득세가 중과되고 증여세 제도가 개편된 결과다. 우리나라의 증여세율을 낮은 편이 아니다. 증여금액에 따라 최대 50%까지 증여세율이 적용된다. 자연히 재산을 증여할 때 세금을 줄일 수 있는 방안을 궁리할 수밖에 없다.

사진=뉴시스

증여세 절세 방안으로 활용되는 것 중 하나가 바로 재개발·재건축 입주권 증여다. 증여로 인해 발생하는 세금은 두 가지로 나뉜다. 증여 취득세와 증여 자체에 대한 세금이다. 재개발·재건축 입주권은 기존에 건물이 멸실되면 토지만 남기 때문에 토지가격을 기준으로 증여취득세가 발생한다. 건물 면적에 비해 토지 면적이 상당히 작기 때문에 건물이 멸실되면 건물이 존재할 때보다 증여 취득세가 크게 절감된다.

증여 취득세 외에 증여 자체로 인한 세금은 관리처분인가고시를 기준으로 달라진다. 관리처분인가고시 이전에는 ‘주택’을 거래한 것으로 본다. 따라서 주변 거래 시세에 따라 과세표준을 정한다. 관리처분인가고시 이후에는 조합원 입주권이라는 권리로 변환돼 권리가액과 조합에 납부한 분담금, 프리미엄을 기준으로 증여세가 부과된다.

당연한 이야기지만 재개발·재건축 입주권을 증여하려는 경우 사업 초기 단계에서 증여하는 것이 절세에 유리하다. 사업이 진행될수록 프리미엄이 늘어날 수밖에 없다. 또 권리가액 외에도 조합원 분담금 중 일부를 납부하기 시작하면 그 금액도 과세표준에 포함되기 때문에 증여세가 늘어날 수밖에 없다.

특히 증여세 절감에 유리한 것은 재건축보다는 재개발이다. 증여세 과세표준은 시세 또는 감정평가를 통해 결정되는데 보통 감정평가를 하는 것이 유리하다. 이때 주변에 거래된 사례를 기준으로 증여하려는 주택의 가액을 평가하게 되는데 재건축의 경우에는 보통 아파트 단지에서 이루어지는 사업이어서 유사한 거래 사례가 빈번하게 발생한다. 상대적으로 재개발 구역 내 존재하는 주택의 경우 감정평가를 통해 과세표준을 줄일 여지가 있다. 지금처럼 주택 시장이 침체돼 있어 하락 거래가 종종 등장하는 경우에는 증여세 절감 면에서는 적기일 수 있다.

김예림 변호사.