서울시 '35층 룰' 비껴간 초고층 아파트 몸값 '하이킥'

△지상 45층 이상으로 지어진 서울 최고층 아파트가 주변 시세를 주도하며 랜드마크(지역 대표 건물) 역할을 톡톡히 하고 있다. 서울 용산구 동부이촌동에 들어선 ‘래미안 첼리투스’(최고 56층) 아파트 전경.[사진 제공=삼성물산]

[이데일리 김기덕 기자] 서울 반포동에서 동작대교를 타고 한강을 건너다 보면 낡은 저층 아파트 단지 사이로 우뚝 솟은 초고층 건물이 눈에 들어온다. 용산구 동부이촌동 렉스아파트를 재건축한 ‘래미안 첼리투스’(2015년 7월 입주)다. 최고 56층(202m)으로 높이가 남산(262m)과 맞먹는다. 일반주거지역에서 들어선 마천루 단지로 한강변 아파트의 새 역사를 썼다는 평가를 받으며 분양 당시부터 시장의 관심을 한몸에 받았다. 한강이 한눈에 내려다 보이는 조망권, 기존 성냥갑 모양을 탈피한 독특한 외관, 굵직한 개발 호재 등으로 몸값도 덩달아 올랐다. 현재 이 아파트값은 용산구 이촌동 평균 아파트값보다 2배 가까이 비싸다.

서울시가 일반주거지역에 짓는 아파트는 최고 35층을 넘을 수 없다는 원칙을 고수하면서 이른바 ‘35층 룰’ 적용을 받고 않고 지어진 최고층 아파트에 관심이 쏠리고 있다. 지상 45층 이상으로 지어진 마천루 아파트는 대체로 교통망이 잘 갖춰진 곳에 들어서는 데다 주변에 대규모 공원이 조성되는 경우도 많아 ‘유동인구 증가→주변 상권 활성화→집값 상승’이라는 공식을 만들어내면서 지역 내 랜드마크 역할을 톡톡히 하고 있다.

◇“높으면 무조건 뜬다”…초고층 아파트값 ‘쑥쑥’

지난 2009년 오세훈 전 서울시장 시절 서울시는 재건축 땅의 25% 이상을 기부채납(공공기여)할 경우 한강변 인근 일반주거지역에 속한 재건축 추진 단지들도 ‘최고 50층’ 건립을 허용한다는 파격적인 방안을 내놨다. 이 때 인허가를 받은 아파트가 래미안 첼리투스(기부채납 25%)와 성동구 성수동1가에 들어서는 최고 47층짜리 ‘서울숲 트리마제’ 주상복합아파트(기부채납 32%)다. 이들 아파트는 현재 한강변 재건축 아파트의 평균 기부채납 비율(15%) 보다 훨씬 많은 토지를 녹지 조성 등을 위해 내놨다.

층수가 높으면 아파트값도 치솟는가. 주택시장 침체 속에서도 초고층 아파트의 몸값이 하늘을 찌르고 있다.

업계에 따르면 서울시가 2013년 마련한 ‘한강변 관리 기본 계획’을 적용받지 않고 최고 층수 35층을 초과해 지어진 아파트는 인근 단지 시세보다 최고 2배 이상 비싼 것으로 나타났다. 실제로 래미안 첼리투스 매매 시세는 3.3㎡당 4792만원으로 용산구 이촌동 평균 아파트값(2739만원)의 1.8배 수준이다. 이 아파트 전용면적 124㎡형은 현재 층별로 시세가 20억~28억원까지 형성돼 있다. 이 단지와 불과 100m 떨어져 있는 삼성리버스위트(최고 18층) 전용 134㎡형(12억~18억원)보다 1.5배 가량 비싸다. 이촌동 S공인 관계자는 “한강변 최고층 아파트을 잡으려는 수요가 몰리면서 입주 당시 17억~18억원이던 시세가 20억원대 이상으로 올랐다”며 “같은 단지라도 저층보다는 높은 층 매물을 찾는 수요가 휠씬 많다”고 전했다.

오는 5월 입주 예정인 서울숲 트리마제 전용 84㎡짜리 분양권 시세는 16억~17억원 선으로 분양가(13억5600만~14억4600만원)보다 2억원가량 프리미엄(웃돈)이 붙은 상태다.

◇아파트 층수보다 입지 여건 등 따져야

마천루 아파트의 몸값이 높아지면서 최근 재건축사업을 추진 중인 강남권 재건축 조합들도 서울시의 층수 규제를 하루 빨리 풀어달라고 목소리를 높이고 있다. 대표적인 아파트가 송파구 잠실동에 있는 잠실주공5단지다. 이 아파트 재건축 조합은 잠실역 사거리와 한강변 인근에 총 8개동을 50층 높이의 아파트를 짓겠다고 주장하고 있다.

상황이 이렇다 보니 35층 규제의 적정성을 놓고 갑론을박이 거세지고 있다. 전문가들은 재건축 조합이 초고층 아파트 건립을 주장하는 가장 큰 이유로 사업의 수익성을 꼽는다. 고층일수록 집값이 주변보다 높게 형성되고 수요가 몰려 환금성도 뛰어나다는 것이다.

하지만 초고층 단지에서 생활하면서 겪는 불편함도 만만찮다는 게 전문가들의 지적이다. 복잡한 상권 형성에 따른 잦은 교통 체증과 일반아파트에 비해 3~4배 가량 비싼 관리비, 대형 화재 등 안전사고 취약 등이 약점으로 꼽힌다. 박덕배 금융의 창 대표는 “통풍·환기 기능 저하와 주변 교통 체증 등에 따른 생활 속 불편함을 호소하는 입주민들이 많다”며 “아파트 공사비가 높아 주변 단지보다 분양가가 비싼 만큼 향후 부동산 거품이 빠질 경우 집값이 빠르게 하락할 수 있다는 것도 주의해야 한다”고 말했다.

박상욱 우리은행 WM자문센터 부동산 팀장은 “높은 층수의 아파트를 선택하면 단기간 내 시세 차익을 노릴 수 있겠다는 생각은 위험할 수 있다”며 “아파트가 초고층이 아닌 20~30층이라고 해도 입지가 뛰어나고 주변 상권도 잘 형성돼 있다면 투자 성과가 훨씬 좋을 수 있다”고 말했다.