[김용일의 부동산톡]매매계약 해제시 원상회복의무와 손해배상청구

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 계약의 해제란 유효하게 성립한 계약을 당사자 일방의 의사표시에 의하여 소급적으로 소멸하게 하는 것이다. 해제의 종류는 당사자 일방의 채무불이행(이행지체, 이행불능 등)이 있는 경우 이를 사유로 계약을 해제하는 법정해제와 계약 체결시 특약으로 해제할 수 있는 권리를 두는 약정해제가 있는 바, 이번 시간에는 해제권 행사시 상대방의 원상회복의무와 손해배상청구 등에 대해 정리해 보겠다.

계약을 해제당한 경우 원상회복의무

계약이 해제되면 각 당사자는 그 상대방에 대하여 계약이 체결되지 않았던 것과 같은 상태로 원상회복할 의무가 있다(민법 제548조 제1항). 이때 해제로 인한 각 당사자의 원상회복의무는 부당이득반환의무이며, 원물반환이 원칙이다. 다만, 해지시 민법은 “제3자의 권리를 해하지 못한다.”고 규정하고 있으므로(제548조 제1항 단서), 제3자에게 전매되어 등기가 경료된 경우 등에는 원물반환이 불가능하고, 이러한 경우 예외적으로 가액반환을 할 수 있다.

원상회복 반환의무의 범위는 당사자가 해제 사유를 알았든지 몰랐든지에 관계없이, 그리고 이익이 현존하는지 여부를 묻지 않고, 받은 이익 전부를 상대방에게 반환해야 한다. 한편, 금전을 반환해야 할때는 그 받은 날로부터 반환할 때까지의 연 5%의 법정이자를 가산해서 반환해야 한다(민법 제548조 제2항).

부동산매매계약이 해제될 경우 원물반환이 원칙이므로, 매도인 입장에서는 매수인에게 경료된 등기 명의를 되찾기 위해, 소유권에 기한 말소등기청구소송 또는 계약해제로 인한 부당이득반환청구소송을 할 수 있다.

원물반환이 불가능하여 가액배상을 해야 하는 대표적인 사례로, 부동산을 매수 후 해제되기 전에 다시 제3자에게 전매한 경우를 들 수 있다. 예를들어, 부동산매매계약후 매수인이 등기까지 받았는데 잔금을 지급하지 않았다면, 매도인은 잔금 미지급을 이유로 계약을 해제할 수 있고, 해제를 당한 매수인은 원상회복의무의 원칙인 원물반환으로서 등기명의의 회복 의무가 있다.

그런데, 만일 매수인이 이를 제3자에게 이미 전매하고 등기까지 이전했다면, 제3자는 권리자로 보호받게 되고, 따라서 매수인은 제3자에게 경료된 등기명의를 다시 매도인에게 이전해줄 수 없으므로, 이때는 원물반환이 불가능해지고 가액배상을 해야한다. 가액배상의 기준 금액이 최초 매매계약시 부동산가액인지 아니면 전매 당시의 부동산 가액인지에 대해, 판례는 전매 당시의 부동산 가액을 기준으로 해서 그 이득일로부터의 연 5%의 법정이자를 가산하여 배상해야 한다는 입장이다.

구체적으로, A가 B에게 부동산을 5500만원에 매도하고 B가 등기를 이전받은 후, B가 다시 C에게 위 부동산을 6600만원에 매도하고 C가 등기를 이전받은 사안에서, B가 A에게 5500만원의 매매대금을 완납하지 않았고, 이를 사유로 A가 B에게 매매계약을 해제한 경우, B는 원상회복의무가 있다. 다만, 등기가 이미 C에게 이전된 관계로 B는 등기명의의 원상회복을 할 수 없고, 대신에 부동산의 가액에 대해 배상을 해야 하는데, 여기서 B가 A에게 5500만원을 배상해야 하는지, 아니면 6600만원을 배상해야 하는지와 관련하여, 판례는 최초 매매계약 당시의 가액인 5500만원이 아니라, 원상회복 불능 당시의 목적물의 대가 또는 시가 상당액을 가액배상해야 하며, 따라서 위 사안의 경우 6600만원을 반환해야 한다고 하였다(대법원 2013다14675 판결).

한편, 계약해제로 인해 양 당사자 모두가 원상회복의무를 부담하는 경우에, 양 채무는 동시이행의 관계가 된다(민법 제549조).

예를들어, 부동산 매매계약이 해제된 경우, 매도인은 자신이 받은 금전 및 이에 대한 연5%의 법정이자를 가산하여 반환해야 한다. 동시에 매수인은 자신이 경료했던 등기명의를 다시 매도인에게 이전할 의무가 있고, 만일 매수인이 부동산을 인도받아 사용했거나 임대를 주고 있었다면 인도 의무 및 임대료 상당 사용수익 가액의 반환의무가 있다.

계약해제로 인한 원상회복의무와 손해배상청구

민법은 계약해지 또는 계약해제시 원상회복과 별도로 손해배상도 청구할 수 있다는 취지로 규정하고 있다(제551조). 즉, 상대방의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하는 경우에, 원상회복의무에 따라 해제권자는 자신이 해야할 채무를 면하게 되고 만일 이미 이행한 것이 있다면 반환받을 수 있게 되는데, 이와 별도로 상대방의 고의 또는 과실에 기한 채무불이행으로 인해 손해를 본 것이 있다면, 손해배상청구도 할 수 있다.

손해배상의 범위와 관련하여, 이행이익배상이 원칙이므로, 채무자가 채무를 이행하였더라면 있었을 상태와 현재 상태의 차액을 배상해야 한다. 다만, 부동산 매매계약서에는 통상적으로 채무불이행시 배상해야 하는 손해배상액의 특약이 있는 경우가 많다. 예를들어, “매도자 또는 매수자가 본 계약상의 내용에 대해 불이행할 경우, 상대방은 손해배상을 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여는 계약금을 손해배상의 기준으로 본다.”와 같은 것이다. 이때는 해당 손해배상액의 예정 규정에 따른다.

다만, 민법은 손해배상 예정액이 ‘부당히 과도’한 경우 법원은 적당히 감액할 수 있다고 규정하고 있으므로(제398조), 계약해제 및 손해배상과 관련된 재판시 당사자간에 예정했던 손해배상액이 감액될 여지가 있다. 판례에 의하면, 손해배상의 예정액이 ‘부당히 과도’한지는, 채권자와 채무자의 각 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 그 당시의 거래관행 등 모든 사정을 참작하여 결정한다고 하였다(대법원 99다38637 판결).

한편, 앞서 계약해제에는 당사자 일방의 채무불이행(이행지체, 이행불능 등)이 있는 경우 이를 사유로 계약을 해제하는 법정해제와 계약 체결시 특약으로 해제할 수 있는 권리를 두는 약정해제가 있다고 하였는데, 약정해제시에도 원상회복의무는 생기지만, 약정해제는 상대방의 채무불이행을 원인으로 하는 것이 아니므로 손해배상청구권은 생기지 않는다.

◇김용일 변호사

△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사