[주간건설이슈]보유세 인상, 과연 강남 다주택자에 먹힐까?

문재인 정부의 두 번째 부동산 정책인 ‘8·2 부동산 대책’을 발표한 8월 2일 한 시민이 서울 송파구의 공인중개사 시세표 앞을 지나가고 있다. [사진=이데일리 방인권 기자]

[이데일리 김기덕 기자] 결국 정부가 칼을 빼들었습니다. 새해 들어 아파트값이 급등을 넘어 과열로 넘어갔다는 진단하에 보유세(재산세·종합부동산세) 인상 논의를 본격화한 것입니다. 하지만 참여정부 시절 종부세를 도입했다가 실패한 트라우마가 남아 있어 정부는 규제 범위나 강도 및 도입 시기 등을 놓고 고심하고 있습니다. 당장 오는 6월로 예정된 지방선거도 큰 변수입니다. 만약 다주택자를 압박하기 위해 섣불리 보유세를 개편했다가 이마저도 먹히지 않는다면, 더이상 내 놓을 카드가 사실상 없다는 게 가장 고민되는 부분일 것입니다.

전문가들은 보유세 개편이 다주택자에 초점을 맞춘 ‘핀셋 증세’로 추진될 것으로 보고 있습니다. 조세 저항을 고려하면 주택 소유자 전체에 영향을 주는 재산세 보다는 종부세를 건드릴 가능성이 매우 높습니다. 현행법에서는 공시가격 9억원 이상 주택을 소유한 1주택자나 합산 금액 6억원 이상 주택을 소유한 다주택자를 대상으로 종부세를 부과합니다.

가장 가능성 높은 시나리오는 공정시장가액비율(이하 공정가율) 조정인데요. 공정가율 조정은 시행령(대통령령) 개정 사항이여서 국회에 갈 필요가 없이 정부가 논의를 완료하면 40일 이내에도 바꿀 수 있습니다. 종부세 공정가율을 80%에서 100%로 올리는 방안이 유력해 보입니다. 예를 들어 공시가격 5억원과 8억원의 집을 보유한 A씨는 종부세 과세표준은 6억원 초과분인 7억원의 80%에 해당하는 5억6000만원(종부세 280만원) 입니다. 다만 공정가율을 100%로 상향 조정하면 A씨 과세표준이 7억원(종부세 525만원)으로 늘어나 세금 부담이 커질 수 밖에 없습니다.

또 보유세 과세의 기준이 되는 공시가격의 현실화도 거론되고 있는데요. 공시가격이 실제 시세의 70~80% 수준에 그쳐 너무 현실성이 떨어지고 있다는 지적이 나오고 있어서입니다. 실제 참여연대가 지난해 상반기에 거래된 서울 시내 아파트 4만5293건을 조사해 보니 서울 아파트의 공시가격의 실거래가 반영률은 평균 66.5% 수준에 그칠 정도로 낮았습니다. 정부 입장에서는 공시가격을 90~100% 수준으로 현실화하면 재산세가 증가하는 효과를 노릴 수 있습니다. 다만 1주택자도 똑같이 적용받는 부분이여서 조세저항이 클 수 밖에 없는 점을 고려해야 합니다.

보유세를 인상하는 대신에 거래세(취득세·양도소득세)를 낮춰 과세 균형을 맞출 필요가 있다는 지적도 일고 있습니다. 실제로 지난 2016년 기준 국내에서 양도소득세가 차지하는 비중은 0.8%로 경제협력개발기구(OECD) 평균(0.1%) 보다 월등히 높습니다. OECD 35개국 중 3번째로 높은 수준입니다. 이에 반해서 보유세는 국내총생산(GDP)의 0.8% 수준으로 경제협력개발기구(OECD) 평균인 0.91%보다 낮은 수준이기 때문에 이러한 주장에 힘이 실리고 있습니다.

문제는 이러한 보유세 인상이 과열된 부동산 시장의 열기를 식히는데 얼마나 효과적이냐는 것인데요. 대부분 전문가는 단기간에 주택시장이 위축될 수 있지만 결국 집값이 제자리로 돌아올 수 있다고 말합니다. 정확한 처방이 아닌 상황에서 규제를 계속 쏟아내면 강남 지역에 ‘똘똘한 한 채’와 같은 수요 쏠림이 더욱 심화될 수 있어서인데요. 이미 정부는 청와대에 신설되는 재정개혁특위에서 주택임대소득 과세와 다주택자 보유세 개편 방안을 논의하기로 했기 때문에 올 가을 경에는 조세정책방향이 나올 예정입니다. 과연 정부가 얼마나 강력한 방안을 들고 나올지 세간의 관심이 쏠리고 있습니다.