안전진단 통과 쉬워진 재건축, 초기 투자 주의점은? [똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 정부에서 안전진단 규제를 완화하면서 안전진단을 통과하는 단지들이 늘고 있다. 안전진단은 대략적으로 안전진단이 필요한지 현장조사를 하는 1차 안전진단과 구체적으로 재건축 필요성을 진단하는 정말 안전진단으로 나눠볼 수 있다. 지난 정부에서 정밀 안전진단절차가 강화되면서 1차 안전진단을 통과한 후에도 정밀 안전진단을 통과하지 못해 고배를 마신 재건축 단지들이 많았다. 그러나 최근 정부가 안전진단 규제를 완화하면서 기존에 안전진단을 통과하지 못하고 있던 목동이나 상계동 재건축 단지들이 속속 안전진단을 통과하면서 이들 단지들을 중심으로 재건축 기대감이 높아지고 있다.

안전진단은 재건축 필요성을 따져보는 절차여서 안전진단을 통과하면 그 이후 정비계획수립절차가 진행된다고 보면 된다. 재건축 사업단계 중 극초반에 해당한다는 뜻이다. 이 경우 최소한 정비계획이 수립돼야 조합원의 비용 분담 등에 관해 개략적으로 파악할 수 있기 때문에 재건축 수익성을 구체적으로 따져보기 어렵다.

이런 이유로 아직 정비계획이 수립되지 않은 재건축 단지들은 재건축 기대감으로 인해 주변 아파트 시세보다 고평가되는 경우가 많다. 초기 재건축 단지에 투자하려는 경우 재건축 사업에 소요되는 시간이 상당히 길어질 수 있고 향후 부동산 경기에 분양 수익 등이 영향을 받을 수 있다는 점을 유의해야 한다.

특히 최근에는 공사비가 많이 올라 재건축 수익성이 크게 조정받고 있다. 2022년 기준으로 재건축 평균 공사단가는 3.3㎡당 555만원대다. 2023년 서울 주요 단지들을 살펴보면 3.3㎡당 평균 공사비가 700만~800만원대를 형성한 경우가 많다.

이런 점들을 고려해볼 때 초기 재건축 단지에 투자하려는 경우 재건축 수익성을 세세하게 따져 주변 단지 시세와 비교해봐야 한다. 공사비 등의 상승으로 이미 싼값에 공사를 마친 신축이나 분양 단지가 주변 재건축 단지에 비해 저평가된 경우가 많다. 재건축 단지의 경우에는 용적률과 대지지분 등이 좋아 재건축 수익성이 높은 곳은 이미 재건축 사업이 완료됐거나 아직 사업이 진행 중이라고 하더라도 가격이 많이 올랐을 가능성이 높다. 즉 높아지는 공사비와 애매한 재건축 수익성 그리고 재건축 부담금까지 부과되는 재건축 사업의 경우 점차 투자 가치가 떨어질 수밖에 없기 때문에 옥석을 가리는 눈이 필요한 시기다.