아파트까지 취득 가능한 재건축 상가, 충족 요건은?[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 보통 상업용 부동산은 주기적으로 고정수익을 얻을 목적으로 보유한다. 그러나 재건축 상가의 경우에는 조금 다를 수 있다. 향후 재건축이 완료되면 새로 지은 건축물을 분양받을 권리가 생기기 때문이다. 주기적으로 고정수익을 얻을 수 있는 동시에 시세차익도 누릴 수 있다는 장점이 있다. 또 주택에 해당하지 않아 다주택자나 향후 청약당첨을 노리는 무주택자의 경우에도 보유하는데 부담이 적다.

은마아파트 전경[이데일리 DB]

이때 상가 소유자는 원칙적으로 상가를 분양받지만, 일부 사업수익성이 높은 재건축 단지의 경우에는 상가 소유자라고 하더라도 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 준다. 대표적으로 최근 상가와 협상이 이루어진 은마아파트의 경우에도 상가 소유자에게 아파트 입주권을 부여하는 방향으로 결정했다. 그러나 모든 상가 소유자가 아파트 입주권을 취득하는 것은 아니고 일정 요건을 갖춰야만 가능하다.

구체적으로 최소 규모의 아파트 조합원 분양가에 조합 정관에서 정한 비율보다 상가 조합원이 보유하고 있는 상가의 권리가액이 더 높아야 아파트 분양이 가능하다. 재건축 조합에서는 ‘조합 정관에서 정한 비율’을 조정해 상가 소유자에게도 아파트 분양이 가능하도록 한다.

예를 들어 재건축 사업으로 새로 짓는 아파트 중 가장 작은 평형의 아파트 조합원 분양가가 7억원인 경우를 생각해보자. 재건축 조합에서 ‘조합 정관에서 정한 비율’을 1로 정하면 상가의 권리가액이 7억원을 넘어야만 아파트 분양이 가능하다. 그런데 만약 이 비율을 0.1로 정하면 상가의 권리가액이 7000만원만 돼도 아파트 분양이 가능해진다.

문제는 상가 소유자도 아파트를 분양받을 수 있단 것이 결정된 이후에는 상가라고 하더라도 아파트에 준해 웃돈이 형성된다. 따라서 초기 재건축 단계에서 상가를 매수하는 것이 투자수익률면에서는 훌륭할 수 있는데, 이때 몇 가지 조건을 기준으로 향후 아파트 입주권을 취득할 수 있는지 여부를 가늠해볼 수 있다.

먼저 상가 소유자에게도 아파트 분양이 가능할 정도로 사업수익성이 높은 재건축 단지여야 한다. 주택 소유자에게 아파트를 분양하고 난 후에도 분양할 세대가 충분해야 상가 소유자에게도 아파트를 분양받을 기회가 돌아간다는 뜻이다. 또 권리가액이 너무 적은 상가는 아파트 분양 확률이 낮아질 뿐만 아니라 향후 새 상가를 분양받더라도 좋은 위치의 상가를 배정받을 수 없어 피해야 한다.

추가로 상가 소유자의 권리·의무 관계가 다수인 주택 소유자에 의해 결정되지 않는 독립정산제 약정이 체결돼 있거나 상가만 따로 분리해 재건축하는 단지가 유리할 수 있다. 재건축 상가 투자는 신중해야 하지만 적은 투자금으로 높은 투자수익을 낼 수 있는 훌륭한 투자처가 될 수 있다.

김예림 변호사.