[좋아요 부동산]강남 재건축 군기잡는 주택분양보증

△서울 강남구 개포 주공3단지를 재건축한 ‘디에이치 아너힐즈’가 고분양가를 이유로 HUG(주택도시보증공사)로부터 분양보증을 받지 못하면서 분양일정에 차질을 빚고 있다. [사진=원다연 기자]

[이데일리 원다연 기자] 최근 서울 강남구 개포 주공3단지를 재건축한 ‘디에이치 아너힐즈’(이하 디에이치)가 주택분양보증 심사를 통과하지 못해 분양 일정에 차질을 빚으면서 주택분양보증에 대한 관심이 높다. 주택분양보증을 담당하는 주택도시보증공사(HUG)는 이달 초 분양가가 높다는 이유로 디에이치의 분양보증 신청을 보류한 뒤 지난 25일 또다시 분양보증 신청을 불허했다.

분양보증 불허가 문제가 되는 이유는 분양보증을 받지 못하면 일정 규모 이상을 신규 분양하는 주택사업자는 입주자를 모집할 수 있는 길이 막히기 때문이다. 주택공급에 관한 규칙에 따르면 30가구 이상을 신규 분양하는 주택사업자는 분양보증을 받고 지자체에 입주자 모집 승인을 신청할 때 이 분양보증서를 갖춰야 한다.

주택분양보증은 선분양 체제에서 입주계약자를 보호하기 위한 조치다. 분양보증을 받은 단지는 주택사업자가 부도 등의 이유로 분양계약을 이행할 수 없게 되더라도 입주계약자가 다른 업체를 통해 분양을 받거나 납입한 계약금·중도금을 환급받을 수 있다.

주택분양보증제도가 처음 도입된 것은 HUG의 전신인 주택사업공제조합이 1993년 설립되면서다. 1994년 무등건설과 동진주택 등 건설업체가 잇달아 부도가 나면서 입주예정자를 보호할 수 있는 제도가 보완돼야 한다는 지적이 나왔고 이를 계기로 주택공급에 관한 규칙을 개정해 1995년부터 선분양 아파트에 대한 착공보증이 폐지되고 분양보증이 의무화됐다.

주택분양보증 업무는 주택사업공제조합이 대한주택보증을 거쳐 HUG로 재탄생한 지금까지 이 기관에서 독점하고 있다. 주택공급에 관한 규칙에 따르면 분양보증은 HUG 또는 국토교통부 장관이 지정한 보험회사에서 받도록 규정하고 있는데 현재까지 국토부 장관이 분양보증을 하도록 지정한 보험사가 없어서다.

일각에서는 HUG가 디에이치 사례를 통해 우회적으로 분양가 상한제의 효과를 꾀하려는 것 아니냐는 지적이 나온다. 최현일 열린사이버대 부동산학과 교수는 “HUG의 이번 분양보증 불허는 분양가 상한제가 폐지된 상황에서 강남 재건축 시장에 심리적인 압박을 주는 신호로 해석된다”고 말했다.

개포 재건축 단지에서 디에이치 다음으로 분양을 준비 중인 개포시영 재건축조합 관계자는 “디에이치의 분양보증 승인 여부가 우리 단지에도 영향을 미칠 수밖에 없기 때문에 결과를 예의주시하고 있다”며 “이번 분양보증 불허는 사실상 분양가 상한제와 다를 바 없는 과도한 규제”라고 지적했다.

HUG 측은 이번 결정에 대해 보증 리스크를 줄이기 위한 정당한 심사였을 뿐이라고 설명했다. HUG는 주택분양보증을 심사하면서 내규에 따라 인근 분양가의 10%를 초과하는 분양가는 고분양가로 판단하고 있다는 것이다. 박정오 HUG 도시정비심사팀장은 “디에이치는 불과 2개월 전 분양한 인근 단지보다 분양가가 550만원(3.3㎡당)가량 높게 책정됐다”며 “고분양가가 연쇄적으로 확산 돼 미분양이 증가했을 때 나타날 수 있는 보증 리스크를 관리하는 차원일 뿐”이라고 확대 해석을 경계했다.