재개발 구역 주택 사려면 '다물권자' 여부 확인해야[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 흔히 재개발 구역에 있는 주택을 매수하면 입주권도 당연히 받을 수 있는 것으로 생각한다. 그러나 재개발 사업의 분양 자격은 상당히 까다롭게 규정돼 있다. 일반적인 주택 거래와 달리 재개발 구역에는 투기 수요가 몰릴 우려가 크다. 그래서 이를 예방하기 위한 여러 가지 제한을 두고 있다.



대표적으로 한 사람이 같은 재개발 구역에 여러 채를 보유하고 있어도 입주권은 하나만 받을 수 있다. 이때 다물권자로부터 조합설립인가 이후 일부 주택을 매수한 경우에도 마찬가지로 단독 입주권을 받을 수 없다. 원래 하나의 입주권만 받을 수 있었기 때문에 중간에 소유자가 늘어난다고 하더라도 입주권의 숫자는 그대로 유지가 돼야 한다는 취지다.

그런데 이와 관련하여 최근 광주고등법원에서 다물권자로부터 일부 주택을 매수한 양수인에 대해 단독 분양 자격을 인정하는 판결을 내리면서 실무상 혼란이 발생했다. 다물권자로부터 일부 주택을 매수한 양수인에게 단독 조합원 자격을 인정하지 않는 점은 도시 및 주거환경정비법에 명확히 규정돼 있지만, 단독 분양 자격을 부여하지 않는 점은 별도로 명시된 사실이 없다는 이유다. 새 아파트 분양 받을 수 있는 권리가 조합원의 핵심적 권리이기 때문에 그 분양 자격에 관한 규정은 엄격히 해석해야 한다는 취지다.

그런데 부산고등법원에서는 판단이 달랐다. 조합원 자격과 분양 자격을 별개로 해석할 수는 없다는 것이다. 다물권자로부터 일부 주택을 매수한 양수인에게 단독 입주권을 부여하지 않는 것은 조합설립인가 후에 소유자가 늘어나 사업수익성이 악화되고 기존 조합원에 대한 재산권 침해를 막기 위해 마련된 것이라는 이유다.

결국 2023년 3월 대법원에서 판결이 나오면서 다물권자로부터 일부 주택을 매수한 양수인의 분양 자격에 관한 사항은 정리가 됐다. 결론은 단독 입주권 부여 대상이 아니라는 것이다. 이와 같은 판결로 그동안 다물권자로부터 일부 주택을 매수한 양수인의 분양 자격을 둘러싸고 발생한 수많은 논란들이 어느 정도 종지부를 찍게 됐다.

재개발 구역에 주택을 매수하려는 경우라면 매도인이 같은 구역 내에 여러 채를 소유한 다물권자가 아닌지 여부를 반드시 확인할 필요가 있다. 매매계약을 체결하기 전에 재개발 조합에 매도인과 함께 직접 확인을 해보거나 매매계약서상에 매도인에게 같은 구역 내 다른 주택이 없다는 점을 특약으로 넣는 것도 고려해볼 수 있다.

김예림 변호사.