[아파트 돋보기]장기수선충당금 vs 수선유지비, 무엇을 사용하나

자료: 대한주택관리사협회

[이데일리 성문재 기자] 우리나라 주택 중 75%는 아파트·연립·다세대주택처럼 여러 가구가 모여사는 공동주택 형태다. 대한주택관리사협회의 도움을 받아 공동주택에서 실제 벌어지고 있거나 일어날 수 있는 다양한 사례들을 통해 꼭 알아둬야 할 상식은 물론 구조적인 문제점과 개선방안, 효율적인 관리방법 등을 살펴본다.

아파트 등 공동주택은 입주 후 시간 경과에 따라 시설물이 점차 노후화되죠. 수선을 통한 현상유지에는 경비가 소요되고요. 이 필요경비는 수선 공사의 성격에 따라 소유주가 부담해야 하는 부분인 장기수선충당금과 임차인을 포함한 거주자가 부담하는 부분인 수선유지비로 구분됩니다.

장기수선충당금을 사용하는 장기수선공사의 경우 수선주기가 설정돼 있습니다. 해당 단지에 거주하고 있지 않은 소유주의 권익을 보호하는 측면이 있고요. 임의적으로 공사를 하도록 방치하면 해당 단지의 장기수선충당금이 쉽게 고갈될 수 있기 때문에 이를 방지하는 측면도 있습니다. 또한 계획적으로 정비하면 주택을 더 오래 사용할 수 있겠고요.

요새는 단지 내 주민 편의시설들이 많아서 이에 대한 복구 부담을 어떻게 나눠야 하는 지에 대한 사회적 검토가 필요하다는 지적이 나옵니다. 주차장 등의 부대시설이나 주민공동이용시설(복리시설)을 외부개방함으로써 사용량 증가에 따른 노후화가 촉진되기 때문이죠.

사업계획승인 당시 계획된 주차대수보다 세대에서 차량을 초과해서 보유하는 경우를 예로 들면, 지하 주차장은 매연에 따른 내부 도장 오염이 증가하고 바닥 마감재가 마모될 겁니다.승강기가 세대 인테리어 공사 시 이용되는 경우에도 시설 노후화가 빨라집니다.

노후화 촉진에 따라 수선주기가 단축되는 경우 해당 단지에서는 소유자 과반의 동의를 받아 수선주기를 조정하고 장기수선 공사를 실시하거나 수선유지비를 집행해 보수를 하게 됩니다. 과거에는 모든 장기수선대상 공사는 장기수선충당금을 사용해서 집행하도록 했습니다만 현재는 필수 장기수선공사 대상이 최소화돼 공사의 성격, 부담주체 유무에 따라 단지별로 판단할 수 있도록 재량권이 부여됐습니다.

그러나, 공사의 성격상 재원을 장기수선충당금 아니면 수선유지비로 무 자르듯 이분화할 수 있는 것일까요? 예를 들어, 승강기 기계장치의 전면교체 기간이 15년인데 10년차에 일부 장치의 부분 교체에 따라 교체비용이 900만원 발생했다면 이 비용은 장기수선충당금으로 집행해야 할까요, 아니면 수선유지비로 집행해야 할까요? 어떤 선택이 바람직한 걸까요?

주택관리사협회는 공동주택 시설물의 사용촉진에 따라 수선주기가 단축되는 경우에는 이에 비례해 해당 비용을 장기수선충당금과 수선유지비로 안분할 필요가 있다고 주장합니다. 어느 하나의 재원으로만 사용하게 될 경우, 소유자 또는 사용자 어느 한쪽에 피해가 돌아갈 수 있기 때문입니다.

또는, 해당 시설 사용에 따른 수익(잡수입)이 발생하는 경우, 해당 수익을 소유자 및 사용자(임차인)가 공동으로 기여한 수익으로 처리하고 있는 점을 고려해, 해당 수익을 수선공사 비용으로 사용하는 부분에 대한 검토도 필요해 보입니다.

◇[아파트 돋보기]는 독자 여러분이 공동주택에서 생활하면서 겪게 되는 다양한 상황들에 대해 이야기 나누려고 합니다. 궁금한 점이나 개선이 필요하다고 생각되는 점을 이메일(mjseong@edaily.co.kr)로 남겨주시면 도움 드리겠습니다.