[부동산교과서]재건축 부담금 공포에 떠는 조합들

그래픽= 문승용 기자

[이데일리 김기덕 기자] 재건축을 추진 중인 조합들에게 공포 그 자체인 재건축 초과이익환수제. 올해 처음 시행된 것으로 보이지만 실제로는 참여정부 시절인 2006년 처음 도입됐다. 당시에도 집값 급등을 이유로 도입됐지만, 이후 금융위기에 따른 주택시장 침체로 인해 2013년부터 2017년까지 5년여 동안 시행이 잠정 중단됐다. 다만 지난해 문재인 정부가 들어서며 주택시장 과열 등이 나타나자 추가 유예없이 올해부터 부활하게 됐다.

이 제도는 재건축 후 정상주택 가격 상승분을 초과하는 이익 일부분을 환수하는 제도다. 올해 1월 이후 관리처분계획인가 신청을 하는 재건축 사업장은 모두 환수제 대상이다. 정비사업에 속하지만 재개발 사업장이나 리모델링 사업은 이 제도 영향권에서 벗어나 있다.

재건축 초과이익은 준공 시점의 새 아파트 가격(조합원 분양가+일반분양가+소형 임대주택 가격)에서 재건축 추진위원회 설립일 당시 공시가격 및 개발비용, 정상 주택가격 상승분(주변 시세 상승분) 등을 제한 금액이다. 이 금액이 조합원 1인당 평균 3000만원을 초과할 경우 초과이익의 10~50%의 재건축 부담금을 부과한다. 즉 조합원 1인당 재건축으로 얻는 평균이익이 3000만원 이하의 경우에는 부담금이 면제되는 것이다. 초과이익은 사업 기간 중 오른 집값에서 해당 시·군·구 평균 집값 상승분과 개발비용을 뺀 값이다.

다만 조합원 1인당 평균이익이 3000만원 초과∼5000만원 이하일 경우 3000만원을 초과하는 금액의 10%가 부과된다. 1인당 평균이익이 5000만원 이상일 경우에는 구간별로 가산금이 있다.

이익금이 5000만원 초과∼7000만원 이하라면 가산금 200만원을 더해 5000만원을 초과하는 금액의 20%가 부과된다. 7000만원 초과∼9000만원 이하는 가산금 600만원을 더해 7000만원을 초과하는 금액의 30%가 부과된다.

또 9000만원 초과∼1억1000만원 이하는 가산금 1200만원에 더해 9000만원을 초과하는 금액의 40%가, 1억1000만원을 초과하면 가산금 2000만원과 1억1000만원을 초과하는 금액의 50%가 부과된다.

이러한 부담금 규모가 예상보다 과도하다고 느끼는 조합이 대부분이다. 미실현이익에 대한 과세라는 점에서 시행 이후 위헌 논란도 끊이지 않고 있다. 실제 올해 초 국토부가 전국 주요 재건축 단지 20곳을 대상으로 자체 시뮬레이션한 결과 강남4구(강남·서초·송파·강동구)의 재건축 부담금은 최고 8억4000만원(평균 4억4000만원)으로 집계됐다.

지난 4월에는 첫 부담금 예상액이 발표되기도 했다. 서초구 반포현대아파트가 그 주인공이다. 이 단지는 조합원 1인당 1억3569만원을 통보받았다. 당초 이 아파트 재건축 조합이 제출한 재건축 부담금(850만원) 보다 16배나 많은 금액으로 주택시장에 적지않은 충격을 준 바 있다.