[좋아요 부동산] 둔촌주공 집값 올리는 무상지분율이란

△ 오는 24일 관리처분총회를 앞둔 서울 강동구 둔촌동 둔촌주공단지에서 시행사 선정 당시 제시된 무상변경율이 변경된 것을 놓고 조합과 비대위 간 갈등이 계속되고 있다. [사진=원다연 기자]

[이데일리 원다연 기자] 서울 강동 지역 최대 재건축 단지인 둔촌주공아파트가 오는 24일 관리처분총회 일정을 잡고 사업진행에 속도를 내고 있다. 1~4단지, 5930가구로 이뤄진 둔촌주공아파트는 단지 전체를 통합재건축한다. 단지는 그간 무상지분율을 놓고 집값이 오르내림세를 보여왔다.

당초 시공사 선정 당시 제시됐던 무상지분율인 164%보다 낮아진 변동 안이 제시된 지난해 말부터 내림세를 이어오던 아파트값은 150% 이상으로 합의가 가시화된 올 4월부터 다시 오름세를 탔다. 실제로 주공1단지 전용 52㎡형 평균 아파트값은 지난 11월 이후 3.3㎡당 3805만원까지 떨어졌다가 이달 현재 4710만원까지 올랐다. 무려 10달새 3.3㎡당 가격이 900만원 넘게 오른 것이다.

이처럼 재건축 아파트값을 쥐락펴락하는 무상지분율이란 조합원이 가지고 있는 대지지분을 기준으로 몇 평형을 무상으로 받을 수 있는지 나타내는 비율이다. 무상지분이 150.38%로 확정된 둔촌주공 아파트에서 대지지분이 92.4㎡(28평)인 주공1단지(전용면적 82.5㎡형) 조합원을 예로 들면 재건축 이후 138㎡형에 추가 부담금 없이 들어갈 수 있다. 조합원은 무상지분율에 따라 추가 부담금이 결정되고 투자자에게는 어느 정도의 대지지분이 있는 물건을 매입해야 얼마 정도의 차익을 남길 수 있을지 가늠하는 기준이 되는 셈이다.

따라서 무상지분율은 지분제 방식으로 이뤄지는 재건축단지에 대한 투자수익성을 판단하는 지표가 된다. 재건축 방식은 시공사가 조합원에게 무상지분율만큼 확정된 이익을 제공하고 사업이익과 위험을 부담하는 지분제와 단순히 시공비만 받는 도급제로 나뉜다.

문제는 둔촌주공처럼 무상지분율이 확정된 지분제 방식에서 사업이 진행되면서 설계변경과 사업여건 변화 등을 이유로 무상지분율이 달라지는 경우가 적지 않다는 점이다. 강동구의 또 다른 재건축 단지인 고덕주공6단지도 당초 무상지분율 174%를 약속했던 시공사가 사업방식 변경을 요구하자 시공사를 새로 선정하며 도급제로 사업방식을 변경한 바 있다.

관리처분총회를 앞둔 둔촌주공도 무상지분율을 둘러싼 갈등이 완전히 해결된 상황은 아니다. 둔촌주공 비대위 관계자는 “당초 무상지분율 164%가 어떻게 150.38%가 됐는지 명확한 설명도 듣지 못했다”며 “관리처분총회를 막고 조합장 해임건을 발의하기 위해 준비하고 있다”고 말했다.

양재모 한양사이버대 부동산학과 교수는 “사업 초기 단계에서는 참여를 높이기 위해 땅값과 분양가 등을 높게 계산해 최대치의 무상지분율을 제시하기 때문에 지켜지기는 어려운 게 사실”이라며 “시행사가 제시하는 안 외에 조합 스스로 사업에 들어가는 비용에 대해 컨설팅을 받는 등 합리적인 판단이 가능하도록 공공에서 지원하는 시스템 보완이 필요하다”고 지적했다.