'신통' 탄력받은 목동 재건축, 주의점은?[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 목동6단지 신통기획안이 나왔다. 최고 50층까지 높일 수 있고 재건축이 완료되면 기존 세대수의 약 두배 가량이 되는 2300세대의 대단지로 탈바꿈한다. 그동안 집값 상승의 우려로 목동 재건축 사업은 거의 진행이 되지 못했다. 그런데 최근 부동산 경기 침체와 맞물려 정부의 안전진단규제 완화와 서울시의 신통기획제도의 도입으로 인해 목동 재건축 사업이 탄력을 받기 시작했다.

서울 양천구 목동 일대 아파트 모습. (사진=연합뉴스)

목동 재건축 단지는 1단지부터 14단지로 구성돼 있다. 그중 7개 단지가 신통기획을 추진하고 있고 9단지와 11단지를 제외한 나머지 단지는 안전진단까지 완료한 상황이다. 목동 재건축 사업이 주목을 받는 이유는 입지가 훌륭한 곳에 약 5만 2000세대 규모의 대단지가 들어선다는 점 때문이다. 여기에 사업수익성이 상당히 좋다. 대부분 저층 아파트로 구성돼 100%대 초반으로 용적률이 형성돼 있다. ·

1단지부터 3단지는 제2종 일반주거지역이기는 하나 향후 종상향을 예정하고 있고 나머지 단지들은 모두 제3종 일반주거지역이다. 재건축시 최대 300%까지 용적률을 적용받을 수 있다.

또 대형평형비율이 높아 평균 대지지분도 상당히 높다. 통상 서울에서 평균 대지지분이 14평 이상이면 재건축 사업이 가능한 것으로 본다. 목동 재건축 단지의 경우에는 평균 대지지분이 대부분 20평대다. 목동5단지의 경우에는 평균 대지지분이 무려 28.5평으로 30평에 가깝다. 단순히 계산해보더라도 현재 세대수의 약 두배 이상까지 총 세대수를 늘릴 수 있는 것으로 보인다.

목동 재건축 단지의 경우 토지거래허가구역으로 지정돼 매수시 반드시 2년간 실거주를 해야 한다. 10억원대 후반의 자금을 가져야만 목동 재건축 단지 매수가 가능하다는 뜻이다. 만약 자금여력이 부족하다면 목동 재건축 단지 주변의 개발구역들을 살펴볼 필요도 있다. 목동4동의 경우 모아타운과 도심공공주택복합사업이 진행 중인 곳이 있다. 비교적 소액으로 입지 좋은 곳에 주택을 매수할 수 있는 기회다.

다만 이때 유의할 점은 분양 자격이다. 사업 형태에 따라 분양 자격이 달라진다. 잘못하면 단독 입주권을 받지 못할 수 있다는 뜻이다. 모아타운의 경우 권리산정기준일을 확인해야 한다. 권리산정기준일 이후로 세대수가 늘어난 주택은 매수하더라도 단독 입주권을 받지 못할 수 있다. 도심공공주택복합사업은 더욱 신중히 매수해야 한다. 도심공공주택복합사업은 공공성이 강한 사업이기 때문에 2021년 6월 29일 이후 매수한 경우에 원칙적으로 입주권을 받을 수 없다.

이 경우 소유자의 재산권 침해가 심각할 수 있어 입주권을 받지 못하는 현금청산대상자에 대해서도 특별공급요건을 갖추면 입주권을 부여할 수 있도록 하고 있다. 그러나 특별공급요건이 상당히 까다롭고 현금청산대상자에게 분양할 수 있는 물량 비율도 5% 범위 내로 제한돼 있어 주의해야 한다.

최근 개발 형태가 다양해진만큼 개발 형태에 따라 분양 자격을 정하는 기준을 달리 정하고 있다. 입주권 취득을 목적으로 개발 사업지 내 주택 등을 매수하는 경우라면 분양 자격 등을 사전에 꼼꼼히 검토해야 한다.