아파트 붕괴, 건설사에 손해배상 청구할 수 있을까?[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 서울역 센트럴자이 외벽이 붕괴된지 얼마 지나지 않아 인천 검단신도시 아파트의 주차장이 붕괴되는 사고가 발생했다. 최근 자재값이 인상되면서 공사 중 철근 등 자재를 일부 누락한 것이 사고의 주요 원인으로 꼽히고 있다. 이때 아파트 주민들은 안전에 불안을 느낄 수밖에 없는데, 건설사에 손해배상청구를 할 수 있을까?

인천 아파트 공사장 지하주차장 붕괴사고. (사진=연합뉴스)

하자가 발생한 건물의 종류에 따라 적용되는 법령이 달라질 수 있는데, 아파트의 경우에는 공동주택관리법이 적용된다. 아파트에 하자 등이 존재하는 경우 아파트 소유자는 시행사나 시공사에 하자 보수를 요구할 수 있고, 하자 보수를 원치 않는 경우에는 하자 보수에 갈음한 손해배상청구가 가능하다. 이때 시행사에게 하자 보수에 관한 변제 자력이 없는 경우에 한해 시공사에게 책임을 물을 수 있기 때문에 원칙적으로 하자 보수에 관한 책임은 시행사에게 있는 것으로 볼 수 있다. 아파트 소유자가 시행사에게 책임을 물으면 시행사가 다시 시공사에게 책임을 묻는 구조다.

보통 아파트 소유자 입장에서는 건축 과정에서 하자가 발생했기 때문에 하자 보수보다는 그에 갈음한 손해배상을 금전으로 수령하기를 원한다. 이때 손해배상금은 법원 감정평가를 통해 정해진다. 법원에서 선임한 감정평가사가 아파트 소유자가 제출한 하자 항목을 기준으로 해당 부분에 하자가 존재하는지 여부와 하자가 존재한다면 그 하자를 보수하는 데에 소요되는 비용은 얼마인지를 감정한다.

주의할 점은 하자 보수에 관한 청구는 아무 때나 할 수 있는 것이 아니라는 것이다. 하자가 발생한 곳이 어디인지에 따라 하자담보책임기간이 달라진다. 공동주택관리법에 따르면 마감공사 등 보수가 용이한 하자의 경우에는 2년 내에 하자 보수 등을 청구해야 하고, 건물의 기둥이나 벽 등 주요 구조부에 하자가 발생한 경우에는 최대 10년까지 하자 보수 등을 청구할 수 있도록 하고 있다. 이때 하자담보책임기간은 제척기간으로 반드시 그 기간 내에 소송을 제기해야 하는 것은 아니고 시행사에 대하여 공문 등으로 청구만 해 두면 향후 하자 보수 등을 청구할 수 있다.

이번 서울역 센트럴자이나 인천 검단신도시 아파트의 경우에는 어디에 하자가 존재하는지 여부에 따라 하자담보책임기간이 달라지나 주요 구조부에 하자가 있는 경우일 가능성이 높다. 실제 철근 등 일부 자재가 누락된 사실이 밝혀진다면 이는 하자로 볼 수 있고 이 경우 준공도면을 기준으로 준공도면에 기재된 것과 같이 시공되었는지 비교해 하자의 존재 여부를 판단하게 된다.

김예림 변호사.