규제 약발?..강남구 재건축 아파트값 반년만에 하락

[그래픽=이데일리 이동훈 기자]

[이데일리 성문재 기자] 끝없이 오를 것만 같았던 서울 강남권 아파트값이 최근 들어 주춤하다. 지난 주 강남구 재건축 아파트값은 6개월만에 하락세로 돌아섰다. 집값 안정을 위해 정부가 줄기차게 내놓은 부동산 규제책이 시장에 영향을 미친 결과로 풀이된다. 다음달부터 시행되는 양도소득세 중과나 금리 인상 기조 등을 감안하면 재건축발 가격 약세가 부동산시장 전체로 확산할 가능성도 점쳐지고 있다. 그러나 강남 거주 수요가 여전한데다 공급 확대가 가시화하기 전까지는 집값 안정을 단언할 수 없는 상황이라는 분석도 만만찮다.

개포주공1단지 호가 일주일 새 4000만원 ↓

부동산114에 따르면 지난주(3월 9일 기준) 서울 강남구 재건축 아파트 주간 매매가격 변동률은 -0.04%를 기록했다. 작년 9월 둘째 주(-0.03%) 이후 6개월만에 하락 전환한 것이다. 서초구 재건축 아파트 매매가격 상승률도 0.13%로 전주(0.25%)의 절반 수준에 그쳤다.

강남구 재건축 단지 중에서는 개포동 개포주공1단지의 가격 약세가 두드러졌다. 이 단지 전용 50.64㎡는 지난달 16억5000만원 정도에 거래됐지만 최근 15억9000만원에 팔린 사례도 있다. 아파트값이 한 달도 안돼 5000만원 이상 빠진 것이다. 전용 49.56㎡ 호가도 1주일 새 4000만원이 떨어졌다.

1982년 준공해 재건축 연한 30년을 오래 전에 채운 개포주공1단지는 최근 재건축 아파트의 발목을 잡은 안전진단도 이미 통과하고 다음달부터 이주가 시작되는 등 재건축 사업이 순조롭게 추진되고 있는데도 가격 저항에 부딪히고 있는 것이다. 작년 한 해 동안 3억원 이상 오른 가격 급등의 피로감이 정부 규제와 맞물려 가격에 반영된 것으로 풀이된다. 또한 다음달 초로 예상되는 관리처분 인가를 앞두고 차익 실현을 계획한 일부 집주인들이 호가를 대폭 낮춰 매도를 서두른 것도 한 요인이다.

개포주공1단지 L공인 관계자는 “관리처분 인가 이후에는 조합원 소유 주택이 입주권으로 바뀌기 때문에 양도세 산정 때 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없다”며 “양도세를 2000만원만 내면 될 것이 8000만~1억원으로 늘어나는 상황이 발생하다 보니 3월 말까지 잔금을 치르는 조건으로 가격을 낮춘 물건들이 간간히 나오고 있다”고 말했다.

도곡동 개포우성5차 아파트의 경우 강화된 안전진단 기준을 적용받게 되면서 거래가 끊기고 호가도 떨어지는 분위기가 나타나고 있다는 게 현지 중개업소들의 설명이다. 올 들어 서울시의 재건축 이주 시기 조정까지 겹치면서 사업성이 떨어지는 단지들을 중심으로 가격 조정 현상이 확산될 가능성도 배제할 수 없다.

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“강남 대체지 없고 공급책 부재” vs “급등 피로감 크고 추가 규제”

강남 재건축 아파트값 약세를 두고 전문가들의 의견은 다소 엇갈리고 있다. 강남권에 살고 싶어하는 수요자가 여전히 많은 만큼 이번 하락이 일시적인 조정에 그칠 것이라는 의견이 있는가 하면 전반적인 경제 상황과 정부의 규제 강화를 감안할 때 가격 약세가 장기화할 수 있다는 주장도 있다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “고급 유효수요의 대체 주거지가 마땅히 없다”며 “분양시장에서도 재건축 단지 선호현상이 뚜렷하게 나타나고 있는 만큼 재건축 아파트값이 크게 하락할 것 같지는 않다”고 말했다. 그는 이어 “거래량이 둔화될 가능성이 있다”며 “강남 재건축 시장은 당분간 보합 또는 일시적 조정 국면이 예상된다”고 덧붙였다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “작년까지 집값이 워낙 많이 오른 측면도 있고 정부가 재건축 규제를 강화하면서 수요자들이 잠깐 눈치보기에 들어갔다”며 “그러나 확실한 공급 확대책이 없는 상황에서는 중장기적으로 가격은 오를 수밖에 없다”고 강조했다.

반면 변세일 국토연구원 부동산시장연구센터장은 “서울, 특히 강남 집값 상승폭이 GDP(국내총생산)나 소득 등 펀더멘털에 대비했을 때 상한선에 도달한 측면이 있다”며 “미국발 금리 인상과 오는 4월 양도세 중과 시행 등도 주택시장 위축 요인으로 작용할 것”이라고 말했다. 여기에 집값 안정을 위한 국토부와 서울시간 정책 공조와 강화된 안전진단 기준 적용, 초과이익 부담금 등의 여파가 겹치면서 재건축 조합들이 스스로 사업 시기를 미루거나 조정할 경우 지금과 같은 가격 안정세가 이어질 것이라고 진단했다.

양지영 R&C연구소장은 단기 급등에 대한 피로감이 너무 커지면서 매수자들의 가격 저항선이 분명해진 것에 무게를 뒀다. 양 소장은 “양도세 중과가 시행되는 4월 이전에 팔려고 하는 다주택자들의 매물이 쌓이면서 호가가 내리고 있지만 금리 상승 및 보유세 인상 가능성 등 정부의 강력한 집값 안정 의지 등으로 매수자들이 느끼는 시장 불확실성은 더 커졌다”며 “향후 가격 하락이 이어질 것 같다”고 말했다.