높아진 청약 문턱..장기 무주택자에겐 더 넓어진 '당첨 문'

[이데일리 성문재 원다연 기자] 민영주택 청약가점제 적용 비율이 높아지고 청약 1순위 자격이 강화됐다. 가점제 당첨자의 재당첨도 제한된다. 정부가 지난 8·2 부동산 대책에서 무주택 실수요자의 내집 마련 기회를 늘려주기 위해 청약제도 개편을 예고한 데 따른 후속조치가 20일부터 시행됐다.

최근 정부의 고분양가 제동에 따른 ‘로또 청약’ 광풍이 불고 있는 상황에서 새로운 제도 적용으로 무주택 실수요자들의 분양 열기는 더 뜨거워질 것으로 예상된다. 가점을 높이기 위한 노력을 지속하면서 미래가치가 기대되는 단지를 잘 골라내는 혜안이 필요하다고 전문가들은 조언했다.

부산도 11월부터 분양권 전매 제한

20일 국토교통부에 따르면 이날부터 서울 전역과 경기 과천시, 세종시, 대구 수성구 등 투기과열지구 내에서 분양하는 전용면적 85㎡ 이하 민영주택의 경우 모든 일반공급분에 가점제가 적용된다. 이전까지 가점제 적용 비율은 75%였다. 청약조정대상지역에서는 전용 85㎡ 이하 주택에 대한 가점제 적용 비율이 40%에서 75%로 늘어나고, 85㎡ 초과 주택은 0%에서 30%로 확대됐다.

국토부 관계자는 “그동안 투기과열지구에서 1주택 소유자도 추첨으로 주택을 공급받을 수 있었지만 가점제 적용 비율 조정에 따라 무주택 실수요자가 주택을 우선 공급받을 수 있게 됐다”며 “1주택 이상 소유자는 가점제 청약이 불가해 최근 일부 재건축 단지에서의 청약 과열 현상이 크게 줄어들 것으로 예상된다”고 설명했다.

또한 가점제를 통해 당첨된 자와 그 세대에 속한 자는 2년간 가점제 적용 대상자에서 제외됐다. 높은 가점을 활용해 투기과열지구나 청약조정대상지역이 아닌 곳에서 주택을 수차례 당첨받아 분양권을 전매하는 것을 막기 위해서다. 예비입주자 선정에서도 가점제가 우선 적용된다. 무주택 가구의 당첨 기회를 확대하기 위해서다. 지금까지는 당첨자가 계약을 포기하거나 자격 요건이 되지 않아 미계약분이 발생하면 예비입주자를 뽑아 추첨제로 선정했다.

청약 1순위 요건도 강화됐다. 투기과열지구 또는 청약조정대상지역에서는 청약통장 가입 후 2년이 경과하고 납입횟수가 24회 이상이거나 납입금이 청약 예치 기준 금액 이상이 돼야 1순위 자격을 받을 수 있다.

오는 26일부터는 투기과열지구 내 주택 구입도 더 까다로워진다. 지난 19일 국무회의를 통과한 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 시행령 개정안에 따르면 투기과열지구에 있는 3억원 이상 주택을 거래하는 경우 주택 실거래 신고시 ‘자금 조달 및 입주계획서’를 함께 제출해야 한다. 구입 자금 마련 경위 등을 밝히고 입주계획을 명확히 함으로써 자녀 명의로 집을 사는 등의 편법 증여나 투기 목적의 구매가 걸러질 전망이다.

오는 11월부터는 부산 민간택지에서 공급되는 주택에 대해서도 전매 제한이 강화된다. 분양권 전매가 최장 소유권이전등기시까지 금지되는 것이다. 또 조정대상지역이나 투기과열지구로 지정되지 않은 지방광역시의 민간택지도 최초 분양계약 후 6개월간 분양권을 팔 수 없다.

“꼼꼼한 청약자격 확인 중요해져”

전문가들은 내집 마련 기회가 커진 무주택자들은 기존 주택 구입보다 새 아파트 분양에 적극적으로 나설 필요가 있다고 입을 모았다. 이에 앞서 바뀐 제도를 정확히 파악하고 미래가치가 뛰어난 단지를 잘 골라내는 것이 가장 중요하다. 청약통장을 꾸준히 관리하고 무주택 기간과 부양가족 수를 늘려나가는 등 기존 전략을 고수하면서 역세권, 합리적인 분양가, 공급 희소가치 있는 지역, 개발 호재 많은 동네 등에 자리한 단지를 선별해내야 한다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “신혼부부나 노부모 부양, 다자녀가구 등 특별공급 대상자는 특별공급과 일반공급 등 두차례의 청약 기회를 적극 활용해야 한다”며 “부적격 당첨을 방지하기 위한 꼼꼼한 청약자격 확인도 중요해졌다”고 말했다. 조은상 리얼투데이 팀장은 “대출 규제가 강화되고 있어 무리한 청약은 삼가야 한다”면서 “미래가치를 기준으로 ‘좋은 곳’, 예를 들어 지하철역이 들어온다거나 개발 호재가 있어 가격 상승 여지가 있는 곳을 골라 청약하는 게 좋다”고 말했다.

강정규 동의대 재무부동산학과 교수는 “청약가점제의 맹점으로 내집 마련이 어려워진 신혼부부나 젊은 무주택자 입장에서는 최고 인기 단지보다는 일정 기간 편안하게 살 수 있는 단지를 공략해서 거주하다가 갈아탄다는 생각으로 접근하는 것이 좋다”며 “정책적으로 부양가족 수나 무주택 기간 산정시 가점제도를 이원화하는 형태라든지 특별공급을 확대하는 방안 등이 보완될 필요가 있다”고 지적했다.

서울 송파구 문정동에 위치한 ‘래미안 강남 포레스트’ 모델하우스에서 방문객들이 단지 모형을 살펴보고 있다. 삼성물산 제공.